ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS. (FIGURITAS DIFICILES).

Hasta hace poco mas de un año la tarea de administrador de Consorcio era una tarea prácticamente desregulada ( solo unos pocos artículos de la ley de Propiedad Horizontal ) y que podia ser realizada por cualquier persona con titulo universitario , alguna carrera terciaria o simplemente algun conocimiento de contabilidad y de construcciones. A la fecha esta actividad se ha "profesionalizado". El administrador, quien es quien tiene nada menos que la representación legal del consorcio ,es decir ante la ley sus actos son los actos del consorcio, debe reunir una serie de características y esta sujeto a importantes controles periodicos. Esto es muy saludable ya que entre muchas de sus funciones además de recaudar las expensas, existen tareas que hacen a la seguridad de quienes viven bajo el regimen de Propiedad Horizontal. Todos tenemos que tener la tranquilidad que estamos cubiertos en caso de siniestros mediante la contratación de los correspondientes seguros de incendios, que los empleados que tenga el consorcio reciban no sólo sus remuneraciones sino que los aportes y contribuciones sobre los sueldos sean realizados en tiempo y forma. La renovación de los matafuegos es otro punto importantisimo que debe ser controlado. Qué lego puede afirmar si un matafuegos fue efectivamente recargado? Es asi como nace el Registro de Administradores de Consorcios. Todos los administradores que pretendan percibir una remuneración por sus tareas ( solo queda fuera el vecino que acepte trabajar  ad honorem , es decir sin paga) debe estar inscripto, pagar su monotributo y rendir un curso que lo habilita como tal. Además deben realizar anualmente declaraciones juradas dando cuenta del estricto cumplimiento de los deberes que la ley les impone.
Concejo de Administracion: suele estar conformado por un numero impar de propietarios. Su función es controlar al administrador y servir de vínculo entre el copropietario y el mismo. Además en forma extraordinaria puede asumir el control del edificio en caso de ausencia del administrador por muerte, enfermedad, renuncia. Ojo, por más importante que pueda sentirse su vecina -o por integrar el Concejo no se olviden que su única función es de vigilancia , el único órgano supremo y al que corresponde tomar todas las medidas importantes del edificio es la Asamblea de Copropietarios.  Hablamos ya de la Asamblea?, bueno nos queda para la próxima.



Datos utiles extraidos en forma textual de la pagina oficial del Registro de Administradores de Consorcios que provee de links imprescindibles y se los ofrecemos tal como ellos lo incluyen.


"El Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal atiende al público lunes a viernes de 10 a 14 h en su sede ubicada en la calle Patricias Argentinas 277 , PB. gestiones de administradores, 1er piso: atención y asesoramiento para consorcistas.
Los interesados pueden realizar consultas al 4958-6504 o vía correo electrónico. Para obtener información sobre los seguros obligatorios que debe declarar el Administrador comuníquese con la línea 4982-2707 o envíe un correo electrónico haciendo clic aquí."

Texto propio prohibida su reproduccion sin consentimiento de sus autoras.
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VIOLENCIA DE GENERO. QUE HACER. PARTE II

 segunda parte:

Si la ley es un mínimo de  moral generalmente aceptada hoy por hoy consideramos que la agresión de género es una conducta indeseable. Se ha evolucionado a tal punto que aún debemos acotar que siendo de carácter excepcional la violencia de género no excluye  la agresión  hacia un hombre. De todas formas estadísticamente estas son excepciones. Cuando se piensa en violencia de género se piensa en el maltrato hacia la mujer,  porque eso es lo que ha ocurrido siempre si bien recientemente se han esbozado normas para combatir este flagelo. 

Ya hablamos que la violencia de género es abarcativa no solo del ámbito familiar sino que se da en distintos ámbitos. El laboral, el mediático ( la reducción de la mujer a objeto sexual en revistas, televisión etc). Siendo el tema tan extenso y dado lo acotado de nuestro espacio vamos a focalizar esta nota en la VIOLENCIA EN EL AMBITO DOMESTICO.

Como la ha definido el Consejo de Europa la violencia domestica ”es toda acción u omisión cometida en el seno de la familia por uno de sus miembros que menoscaba la vida o la integridad física o psicológica o incluso la libertad de otro de los miembros de la misma familia, que causa un serio daño al desarrollo de su personalidad”. ( observemos que la definición no aclara  si se es hombre, mujer o niño).

Las primeras pautas legislativas la dan las Convenciones Internacionales,  que intentan erradicar prejuicios y practicas basados en la superioridad de cualquiera de los sexos a mediados del siglo pasado.

En el ámbito de la Ciudad de Bs.As. rige la ley nacional 26.485 y la ley 24.417. En la Provincia de Bs. As la ley 12.569. Si bien la Constitución de la Ciudad Autónoma  Bs. As. prevé la creación de Tribunales de Vecindad con competencia entre otras para la prevención de la violencia familiar, esto no se ha realizado, así que será competente el juez que corresponda al tipo de violencia ejercida.  Entonces , si lo es en el ámbito familiar lo será en la Ciudad de Bs As,  el Juez Nacional en lo Civil,  o el Tribunal de Familia o Juzgado de Paz con competencia en el tema, en Pcia de Bs.As.  El proceso es sumarísimo y gratuito, pudiéndose dictar en cualquier etapa del proceso medidas preventivas urgentes.

Quien puede denunciar:  tanto las ley provincial 12.569 como la ley nacional 26.485 establecen un concepto ampliado de familia,  extendiéndola no solo a la unión de pareja y su descendencia, sino incluso a los novios, ascendientes y descendientes en cualquier grado ( abuelos, nietos) colaterales (hermanos, tíos, sobrinos), hijos de parejas. También se incluyen relaciones terminadas no siendo requisito la convivencia .

Como se denuncia: en forma escrita o verbal ante la autoridad correspondiente. La primer presentación puede ser hecha sin abogado.

El juez toma una serie de medidas: a) exclusión del hogar del presunto autor de la violencia, B)  prohibición de acceso al hogar y acercamiento a cualquier ámbito donde se encontrara la víctima,  c) orden de reintegro y restitución de objetos personales, d) reintegrar la victima  al hogar si esta fue obligada a retirarse, e) si hay menores fijar alimentos provisorios, f) disponer el inventario de los bienes gananciales, g) prohibición del agresor de comprar armas. La ley establece además una mediación. Luego se hace un diagnóstico y se señala un camino a seguir según sea el caso. Una vez tomadas estas medidas se agota la intervención judicial. No obstante con esto el procedimiento no termina. El agresor de acuerdo sea su motivación deberá seguir algún tratamiento o de desintoxicación, o psiquiátrico, psicólogico, etc. Si fracasan estos tratamientos se ha estudiado la posibilidad de alguna medida conminatoria como multas, pero eso excede al ámbito de esta ley. Así que las sanciones vendrán por parte del juez penal de acuerdo si ha habido lesiones en distintos grados, amenazas, etc.  Para el Juez Civil (de Familia o de Faltas) se agota su intervención con la toma de estas medidas que señalamos. Resumiendo:  En caso de sufrir violencia acercarse al Juez Civil competente o a la Oficina de Violencia Familiar en el caso de la Ciudad de Bs As o a las Comisarías de la Mujer y Juez de Familia o de Faltas en el ámbito de la provincia de Bs.As.  De haber mediado algún delito intervendrán las autoridades penales correspondientes.

Si bien la legislación es muy pretenciosa en cuanto contempla hogares transitorios, asistencias psicológicas, etc esto no sido todavía implementado. Así que por el momento lo único que se trata de hacer es resguardar a la victima de su victimario. Tema  de difícil solución, cuyo principal remedio en nuestra opinión  no puede ser dado por los jueces: EDUCACION.

    Dra. Mirta Vladimirsky (Tº 30  Fº 321 Colegio Público Abogados de Capital Federal.) cel.1564635098 y  Dra. Claudia Belatti ( Tº 34   Fº 146  Colegio Público Abogados de Capital Federal)  cel. 1536492374 -

VIOLENCIA DE GENERO. UN DRAMA COTIDIANO. PARTE I

Rosa tiene 26 años y 5 hijos. Hace  10 que está con Pedro. El doctor dijo que si tenía otro chico corría riesgo su vida. Pero Pedro vino mimoso, con algunas copas demás ese día, y bueno, le dió el gusto. Ahora esta de 5 meses y reza y espera, reza y espera.

Catalina es una mujer absolutamente tímida e insegura a pesar de tener un nivel intelectual y cultural bastante superior al promedio. Fernando su marido vive insultándola y avergonzándola incluso ante terceros, con comentarios como “no ves que no servís para nada”, “no sabes hacer nada”. Y ella eligió creerle. 

Cecilia, una novel ingeniera agrónoma   se había casado con el soltero mas codiciado de la facultad. El hijo de uno de los mas importantes empresarios ganaderos de la provincia. Mauro regresaba estresado del trabajo y la abofeteaba. La vida juntos se hacia cada vez mas insoportable; decidió huir. Mientras ponía sus valijas en el auto Mauro fuera de si, le tiro dos tiros por la espalda. Murió en el acto.

Tres casos distintos con un denominador común la violencia de género.

Como vemos, se puede dar en cualquier clase social, no es un disparador necesario la bebida, menos aún el horrendo mito que a la mujer le gusta que le peguen, ni el estrés masculino. Puede ejercerse imponiendo   una conducta sexual no deseada por la mujer, un manejo de la psiquis, o llegar hasta la violencia física mas extrema. Los ámbitos son los mas variados. Muy común en el hogar, no se excluye el ámbito laboral o aun el mediático.

La noción de violencia no es objetiva. Varia en tiempo y espacio. A lo largo de la historia , salvo muy raras excepciones la mujer fue considerada por casi todos los pueblos un ser inferior. La subordinación al macho estaba socialmente legitimada, llegando a justificarse castigos severísimos (hasta el homicidio) en caso de desobediencia al esposo.

En la Biblia por dar un ejemplo  se habla de “ mujeres y ganado”, como una misma categoría de seres vivos. Ni que decir de  religiones que aun hoy degradan completamente al sexo femenino, siendo culturalmente aceptado en muchas sociedades.

Si bien con el transcurso del tiempo en occidente la mujer fue ganando posiciones sociales y algunos derechos de propiedad, muy rara vez las mujeres de baja condición social accedían a algún tipo de cultura. Y la falta de cultura conllevaba a su vez a la completa sumisión económica, con lo que el hombre tenía asegurada su mujer como una pertenencia más. A esto agréguese la fisiología propia femenina y su condición de gestadora. Hasta no hace mucho el 50% de las mujeres morían en los partos. Para que preocuparse por esos seres con menos fuerza productiva  y de vida tan  frágil?

Téngase presente que no es hasta mediados del siglo pasado que la mujer empieza a votar. Nuestro país, fue uno de los primeros en que por iniciativa de Eva Perón en 1949 la ley  autoriza el voto femenino. Nuestras abuelas no podían siquiera elegir a sus gobernantes. Hacemos todo este prolegómeno para dar explicación al fenómeno de por que resulta tan difícil tanto para la mujer que es agredida como al hombre agresor aceptar que esto es violencia, esto es inmoral, esto es ilegal . Porque son miles de años de evolución  en este sentido. Y cuanto mas resabios de machismo exista en la sociedad, cuanto menos acceso a la información tenga la mujer mayor posibilidad de no cesar nunca este estado de cosas. El hombre agresor normalmente se arrepiente y pide perdón, la mujer perdona una y mil veces y una y mil veces es agredida y la escalada de violencia es cada vez mas intensa. .Si la ley es un mínimo de  moral generalmente aceptada, hoy por hoy consideramos que esto es muy malo pero aun existe en la mujer cierta reticencia a enfrentar y denunciar a su agresor. Por otro lado una vez tomada la decisión hay que poner a salvo a la mujer. Una medida eficaz es la exclusión del hogar del agresor,  pero hay que asegurarse que el hombre no tenga ningún acercamiento con la mujer porque puede castigarla aún más. De allí que se hayan propuesto hogares transitorios para albergar a la mujer de  bajos recursos y su familia hasta que se encuentre libre de su agresor. Mientras tanto el miedo. CONTINUARA.

LAS REFORMAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Que reformas se pueden hacer en una P.H.? De puertas adentro todas las que quieran siempre y cuando no afecten la estructura del edificio ( un muro maestro por ejemplo no podra demolerse). De puertas afuera la cosa se complica. Aun en las partes de uso propio como los balcones. En la mayoria de los reglamentos de copropiedad, asi como en la ley de P.H. cualquiera reforma en una parte común o aún de uso propio  que afecte la fachada del edificio debe ser autorizada por la unanimidad del consorcio. Es decir si hay uno solo que se oponga la reforma no se hace. Esto se da generalmente con los espacios exteriores. Puedo techar un patio si es de uso propio.? Puedo hacer un cerramiento en mi balcón.? No no puedo, tengo que convocar a asamblea y pedir la autorizacion de la totalidad de los consorcistas. Por que es esto?  El arquitecto al diseñar el edificio probablemente evaluo que ese patio que nosotros usamos en realidad tambien sirve de aire y luz para los consorcistas de los pisos superiores. Ese balcon con un cerramiento hara que la fachada del edficio cambie, seguramente se afee o tal vez no , pero definitivamente no será igual al resto, además de entorpecer la visual a los vecinos linderos a nuestro departamento. Hasta aca la ley. Ahora bien, Uds . me dirán pero si yo veo que hay montones de balcones con  cerramientos. Como todo en la vida, si pasa, pasa. Si nadie se queja lo mas seguro es que quede como un hecho consumado. De todas formas si existe alguna denuncia por parte de alguno , uno solo de los vecinos ante la municipalidad esta los citara en repetidas ocasiones y deberan explicar el por que del cerramiento. Generalmente todo terminara alli. Lo que si  o si la municipalidad tiene en cuenta es que no exista un peso desmedido en el balcon. Esta precaucion debe tenerse muy presente. Si se hace un cerramiento para llenarlo de muebles la Municipalidad debe intervenir inmediatamente . Si hay algun derrumbe  el primer responsable es el consorcio, despues se deslindara responsabilidad en el propietario, pero deben advertir al propietario en infraccion que solucione el tema. ( Lo mismo si no hay cerramiento pero por ejemplo posee maceteros pesados o plantas muy grandes)En cuanto a los patios de aire y luz, si se cierran y eso ocasiona perjuicio a los vecinos, estos podran iniciar acciones judiciales, asi que mejor evitarse dolores de cabeza.  Traten si es necesario de poner alguna superficie facilmente removible como un toldo que se abre y cierra, nunca, jamas  construir con ladrillos o en forma definitiva sobre un patio de aire y luz. Es raro que la justicia ordene demoler una obra nueva, pero nunca se sabe. Como verán el tema es confuso porque la ley establece algo que en la practica no se cumple. La jurisprudencia va en busqueda de una solucion y no hay un parametro concreto. Mi consejo si no quieren tener problemas con los vecinos no hagan ningun tipo de cerramientos. Si insisten en hacerlo sin autorizacion  y bueno sabran que si alguien los denuncia tendrán como mínimo que sortear una serie de molestias. Suerte¡¡¡¡

La cesion de derechos hereditarios.(cuando aclarar oscurece)

 

Esta institución generalmente la usabamos los abogados en casos muy particulares. Por ejemplo muere el conyuge de 85 años y sigue en vida el otro de 88, por poner una edad elevada. Si estamos haciendo el tramite sucesorio de uno de ellos , se le aconsejaba al otro conyuge que de tener hijos el fallecido el conyuge sobreviviente haga una cesion de su parte en la herencia a favor de sus hijos. La propiedad queda a nombre de los hijos y no hay que reabrirla en caso de que por una cuestion biologica a los pocos años fallezca el sobreviviente. Toda regla tiene su excepcion. Por supuesto nadie esta exento de morirse antes que su anciano padre, pero en reglas generales esta opcion ahorraba tiempo y dinero.

No quiero tirarme en contra a los colegas escribanos , pero un poco por consejo de ellos esta practica se extendio a personas que no son ni muy ancianas, ni estan enfermas e incluso se utiliza para dejar bienes a personas que no son hijos ( a los que supuestamente se los conoce bien y se les tiene confianza) sino a sobrinos, etc. La cesion evita la sucesion porque la propiedad pasa al cederse a nombre del que se indique. La persona no debe abandonar la propiedad ni las rentas que esta produzca ya que se hace lo que se llama reserva de usufructo. Ahora bien. La propiedad ya no es mas de su titular, por mas reserva que haya. Si la persona se arrepiente, se vuelve a casar, quiere vender la propiedad e irse a viajar por el mundo, sacar una hipoteca para ayudar a algun otro hijo, darla en garantia ,  EL DUEÑO ES OTRO. Esta   reflexion la estuve haciendo porque es muy comun que personas de 60 años y aun menos vengan con “ para dejar todo facil a mis hijos”. Queridos amigos, Uds. estan vivos. Sus hijos ya sabran como solucionar sus temas. Si no tienen hijos y quieren dejarlo a un heredero no forzoso, como vimos en el caso anterior la forma adecuada es el testamento. NO LA CESION, que repito es util pero debe ser aplicada en casos particularisimos, no extenderla como la gran panacea, porque no lo es. Y no hablo porque comercialmente nos perjudique, hablo porque he visto que sucede después de poner el gancho. A llorar amargamente si la cosa no sale bien. Como esto es derecho preventivo: abran los ojos y cierren el puño y no firmen, la casa es de Uds. mientras vivan y uds. disponen de ella como se les de la gana. Disfruten lavida
Imagen porto-li jpg.

Quien hereda al tio solteron? Herederos no forzosos.

Ya hemos  hablado en el mes de julio de los herederos forzosos y por representación en la nota Quienes me suceden?. Ahora voy a intentar aclarar un tema  en el que en general noto cierta confusion. Que pasa cuando no hay herederos forzosos? Ya habiamos dicho que estos son los ascendientes y los descendientes del fallecido ( hijos, nietos, padres, abuelos) y el conyuge si es casado. Nuestro sistema legal no deja a la persona disponer de sus bienes y darlos en herencia a terceros si tiene herederos forzosos. Ahora bien, siempre existe la posibilidad del viejo y querido tio soltero y sin hijos. Concretamente si una persona fallece y no tiene conyuge o porque nunca se caso o porque este fallecio y no tiene padres ,ni abuelos, ni hijos , ni nietos. Quien lo hereda?. La respuesta es: el que el mismo designe. Es decir si la persona se toma el trabajo de hacer un testamento, que puede ser algo muy formal como una escritura publica ante escribano o un simple papel con su firma ( procedimiento no muy seguro que no recomiendo) , puede designar heredero a quien le plazca sea de su familia o no. Ahora bien como la mayoria de las veces la persona fallece sin testar ( ab intestato) la ley presume que heredan en el siguiente orden. ( hay una razon para establecer el orden pero es complicar el tema, esta en relacion de los grados de parentesco pero tendria que dar una amplia explicación asi que simplemente tenganme fe en que esto es asi).  Si tiene hermanos, los hermanos. Si tiene tios y-o sobrinos  los tios y-o sobrinos. A falta de ellos heredan los primos. Estos son los colaterales que tienen derecho a heredar pero siempre que no se haya designado OTRO HEREDERO VOLUNTARIAMENTE.  Incluso una persona con 3 sobrinos puede disponer que herede uno solo, el que mas le gusta. Porque un sobrino NO ES HEREDERO FORZOSO. Esta regla no se aplica a los hijos. Si tengo tres hijos, heredan los tres en partes iguales. PORQUE SON HEREDEROS FORZOSOS. Espero haber aclarado un poco la cosa. Y ojala encuentren algun tio soltero por ahí. Yo no encontre nunca ninguno. Hasta la proxima

CUANDO NUESTROS PADRES LLEGAN A LA ANCIANIDAD.

Muchos no hemos tenido la suerte de ver envejecer a nuestros padres ,que ellos nos acompañaran largos años y compartieran con nosotros  las alegrias y penas  de nuestras vidas.
Para aquellos que si tuvieron esa fortuna muchas veces el hecho que sus padres se vuelvan ancianos y particularmente económicamente dependientes ( cosa harto común en un mundo, ya no sólo en el  país donde la ancianidad es el primer sector en ser postergado por el Estado: no vota, no se reproduce, en reglas generales superó la voracidad consumista) representa un problema. Los hijos tienen el deber de alimentar a sus padres? Si obviamente. Que se entiende por alimentos?. No solo darles de comer. Proveerles de vestimenta, vivienda, salud, todo lo necesario para  asegurarles un mínimo de dignidad de vida. Si bien hay muchos casos en que los hermanos colaboran en forma pareja, es nuestra experiencia más reiterada que uno o dos se hacen cargo de mamá y papá y el resto aparece eventualmente a reclamar su parte en la herencia. Entonces la pregunta que hemos respondido una y otra vez. "Dra. yo solo-a me hice cargo de mi madre-padre y mi-s hermano-s jamas aparecieron, tienen derecho a heredar la misma parte que yo o puedo descontar mis gastos alimentarios para con mis padres?". Amigos lectores. Los alimentos se deben desde el momento en que uno intima al otro  a prestarlos. Si yo de mi bolsillo y sin chistar alimento solo a mis padres y NO HAGO UNA INTIMACION FEHACIENTE A MIS HERMANOS A QUE ME ASISTAN EN ESA OBLIGACION QUE LA LEY NOS IMPONE A TODOS  despues no hay derecho a ningún tipo de compensación. Yo no se que es pelearse con un hermano-a, debe ser algo muy triste, pero esa es la situación. Uds. deciden si prestan alimentos sin reclamar a los demás después no hay excusas a la hora de repartir la " casita". A cada uno le toca exactamente la misma parte , haya sido buen o mal hijo. ES VUESTRA ELECCION. Hasta la proxima.

Regimen patrimonial en las uniones de hecho.

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De cada 10 parejas que concurren a anotar a su hijo en el registro civil 7 no están casadas. Parece que es como que se viene la nueva moda de no casarse. Y... se ahorran unos billetes los suegros y padres de los novios.En cuanto a los hijos si el papá los reconoce es exactamente igual a que sea hijo de padres casados.Gracias a la recientemente fallecida, la gran Florentina Gómez Miranda, perdón por mi personal homenaje a tan admirable mujer,  en 1983 , o mejor digamos recién en 1983 se quita la división que hacia el Código Civil entre hijos matrimoniales, extramatrimoniales, y otras reliquias que ahora suenan  graciosas como los hijos sacrílegos (nacidos de uniones con religiosos), adulterinos e incestuosos.

.Si van a comprar algo entre los dos la compra se regirá por la figura jurídica del condominio. En la escritura de adquisición se hace constar el porcentaje con el cual cada uno colabora en la adquisición. Pelea mediante el bien se dividirá de acuerdo a esas partes. Lo único que les advierto, hay mucha gente que no lo sabe , es que como lo accesorio corre la suerte de lo principal, ( es un viejo axioma legal) si una de las partes pone el terreno y entre ambos edifican. Ojo¡¡¡¡ Porque el dueño del terreno sigue siendo el dueño de TODO y probar que han colaborado en la construccion del edificio requerirá de una prueba complicadita ( deberán guardar facturas de compra de materiales,, mano de obra, etc), asi que atenti en estos casos. Sepan que si contribuyen en la construcción dependerán de la buena fe de la otra parte , o de un reconocimiento expreso que les pueda hacer mediante escribano publico ( esto solo rige entre partes)o guardarse todas las facturitas, uno nunca sabe. Si el conviviente tiene herederos legitimos yo les diria en forma cortante no edifiquen sobre terreno propio del conviviente. Compren uno a medias y si pueden hagan dos construcciones uno a nombre de cada uno.

Derecho sucesorio el conviviente no tiene ninguno. Tampoco goza del derecho a pensión alimentaria en caso de separarse , ni el derecho del cónyuge supérstite a seguir habitando el hogar conyugal, luego de la muerte del conyuge. Como en el caso que nos ocupa nos regimos por las reglas del condomino,  podrán los herederos del fallecido pedirle la división del condominio. . Si tiene el conviviente superstite derecho a pension si acredita haber convivido al menos cinco  años previos al deceso y dos años si tuvo descendencia. Si la persona tenia cónyuge ( era separado de hecho o divorciado con cónyuge con derecho a alimentos) el conviviente deberá compartir la pensión con esa persona y-o eventualmente con hijos menores de edad.

Esto es a grandes rasgos, sin profundizar mucho el tema, , pero creo que satisface las mayores dudas. Cualquier cosa me preguntan.

Para ilustrar la nota y para variar un poco he elegido una parejita muy linda, muy sonriente y que nos recuerda que el amor y los proyectos de vida  no tienen edad. ( dw- world.de

TODOS LOS BIENES ADQUIRIDOS EN EL MATRIMONIO SON GANANCIALES?

 Y SI TE DIGO QUE NO..

No siempre los bienes que se ADQUIEREN  durante el vínculo matrimonial son gananciales. Hay un par de excepciones: 1) si son adquiridos mediante herencia, legado o donación son propios. 2) si se compran bienes con el producto o permutando bienes propios.

Contemos el caso clásico : yo tengo un departamentito de dos ambientes que me compraron por ejemplo mis padres , me caso y voy me  a vivir con mi cónyuge a ese departamentito. Se agranda la familia y el departamento queda chico, o me place mudarme de barrio, cualquier circunstancia por la cual compre otro bien inmueble.  En ese caso por el juego del art. 1246 del Codigo Civil y algunos mas sobre el mismo tema, (más vale prevenir que curar), díganle al escribano que va a intervenir  como es el asunto. El se encargará de hacer la aclaración en la escritura de dominio QUE EL NUEVO BIEN SE COMPRA CON EL PRODUCIDO DEL BIEN TAL Y CUAL (lo individualizará  muy bien como sólo los escribanos saben hacerlo) , QUE LO COMPRA  PARA SI, ( para el dueño del anterior) y REQUERIRA LA FIRMA DEL CONYUGE QUE NO ES EL DUEÑO.

Yo se que esto suena un poco feo. Pero antes uno se casaba para siempre ( fundamentalmente porque la edad promedio de vida era de 40 años y el 50% de las mujeres se moría en el parto. Ahora aclarénlo con su pareja. Si el señor-a es de buenas intenciones seguro comprenderá que el sacrificio que hicieron sus padres por Uds. tiene que ser resguardado ( bueno es el caso que vimos ). Puede ser su sacrificio también, anterior al matrimonio . Espero no romper ninguna pareja. Este articulo es poco conocido pero créanme es muuuuuuuy util cuando las papas queman. NO DIGAN QUE NO LES AVISE.

RECIBI UNA DEMANDA. COMO SIGUE ESTO?

Ud. Va al medico a hacerse controles periódicamente. Espera no estar enfermo,  pero

eventualmente puede ser que de vez en cuando padezca alguna enfermedad y deberá recibir un tratamiento adecuado a fin de vencerla. Nadie quiere tener pleitos pero a veces  nos sucede. Un accidente de transito, un despido, una cuenta que quedó impaga y….nos llega una demanda.
Como nos llega? A través de un empleado judicial que se llama oficial de justicia. Tocará a nuestra puerta y la dejará a cualquiera de la casa que diga que el demandado vive alli. Si, un bajón claro. Sin asustarnos vamos al abogado inmediatamente ya que todas las demandas tienen un plazo para ser contestadas que varia de entre  3 a 15 días.
Que quiere decir contestar un demanda? El abogado negará todos los hechos que se dicen en su contra y contará la realidad de los hechos tal como uds le indican que sucedieron. Además cada cosa que uds digan deberán probarla. Y deberán hacerlo en ese momento , salvo que se produzcan hechos nuevos toda la prueba se hará en la contestación.Una vez pasada esa etapa si nos olvidamos de presentar algo no podremos hacerlo luego ( preclusion de la etapa procesal). Para eso y dependiendo de que tipo de juicio se trate, les pedirán que  acompañen los documentos que validen su postura, los organismos que puedan dar informes sobre la validez de aquello  que Uds afirman, los testigos que hayan percibido directamente a través de sus sentidos los hechos que Uds. describen , con su domicilio, ocupación , nombre completo . Los testigos no pueden ser parientes ni amigos intimos.  Si la cuestión lo requiriere se pedirá al juez que  nombre peritos ( expertos en ciertas áreas). Por ejemplo en un accidente de tránsito se pedirán peritos médicos, psiquiatras, ingenieros, etc. Con todos estos elementos el abogado hará un escrito que se llama contestación de demanda y lo acompañara al juzgado en que se inició la demanda para agregar al expediente.  De esta demanda toma conocimiento la contraparte y se pasa al período de prueba. En ese período pueden ser citados Uds. a declarar ( prueba confesional o absolución de posiciones). Si han dado poder a su abogado es difícil que aparte de esta prueba sean requeridos en ninguna otra oportunidad. Si no han dado poder su abogado los citará cada vez que presenta un escrito para que firmen y deberán comparecer a cada una de las audiencias testimoniales que se tomen, ya sea de sus testigos como los  de la otra parte. Particularmente nosotras siempre llevamos a la parte ya que  es una ayuda para interrogar al testigo en las audiencias, es muy util para  determinar  si los de la otra parte están mintiendo, cosa que puede suceder aunque no debe suceder. Ahí esta la técnica y la experiencia del abogado en no dejar que un testigo falso se salga con la suya.  Además hay gente que se tranquiliza si ve como se desarrolla el proceso. Si son de los que no quieren saber nada deberán dar  un poder general judicial a nombre de sus letrados ante escribano público.
Una vez que se pronunciaron los peritos, se contestaron los informes y se llamaron a declarar todos los testigos ,el expediente se pone para alegar. Esto quiere decir, se presenta un escrito donde el abogado hace un resumen y detalla de acuerdo a las pruebas que obran en el expediente que la postura de su cliente  y no la de la otra parte es la correcta ( ajustada a derecho). Por fin la dulce espera…el juzgado tiene un plazo para dictar sentencia. La sentencia da fin al proceso pero en primera instancia. Si no estamos de acuerdo con la misma podemos apelarla ante la Cámara ( segunda instancia). Puede darse el caso que la sentencia sea favorable a nosotros y quien la apele ( quien le pida a la Cámara que intervenga) sea la otra parte. La Cámara es un tribunal que estudiara nuevamente nuestro caso y se pronunciara esta vez sin lugar a apelación, salvo casos muy especiales que irán a la Corte Suprema de Justicia pero, no es lo que ocurre usualmente. Los casos se resuelven definitivamente en la Cámara respectiva, sea Civil, Comercial , Laboral o de la materia que sea revocando el fallo de primera Instancia ( el que dio el juez) o confrmándolo. Espero haber descorrido un poco el misterioso velo de que ocurre cuando alguien va a juicio, de que se trata . Sabiendo a que nos enfrentamos perdemos un poco el miedo, esa fue la intenciòn de esta nota.

Mitos y leyendas legales o cuando Hollywood es un espejismo.

Quien no quiso ser como el abnegado Petrocelli, la despistada  Ally Mc Beal, la combativa Eric Brocovich?? ( en realidad esta era una secretaria, se acuerdan de Julia Roberts teñida de rubio?) , por citar tres de los cientos de abogados que vimos desfilar por series y películas made in USA, sin mencionar la cantidad de novelas escritas sobre temas legales.

Ahora entre la realidad literaria y la fílmica y los hechos hay un trecho, muchas veces un abismo.

El antecedente. El Codigo.Por empezar nuestro sistema legal no se basa en el antecedente. Recuerdo películas donde los personajes se pasan revisando volúmenes y volúmenes a la búsqueda de casos similares al que están tratando en ese momento. Esos dictámenes judiciales si bien se utilizan como para sustentar un fallo a favor no son determinantes ( salvo que sea un Fallo Plenario , otro día lo explicamos). Nuestro sistema está basado no en el derecho anglosajón sino en el  francés, específicamente nuestro Código Civil es similar al Código de Napoleón. Que es un Código?, además de un libro mas o menos grandote, un compendio sistemático de normas. El juez al fallar tiene que tener en cuenta   lo que dice la norma aplicable al caso, los antecedentes ayudan pero no son determinantes. ( jurisprudencia)

Otra simpática imágen hollywoodense es la del juez-jueza, ya sin su peluquita, pero si con su toga, sentado-a en un estrado con un martillito llamando al orden público. Lo lamento muchachos si esa es su visión de la justicia, un juez- jueza en este pais  luce como  un señor o señora cualquiera de la calle , tal vez un poco mejor vestido que para ir de compras y nada mas.

Otro detalle que advertimos mucho los abogados es que está muy instalada en la gente  la idea “ cuando el juez me escuche”. Salvo rarisimas y honrosas excepciones en los juicios ordinarios civiles y comerciales al juez no lo verán nunca. Sólo su firma en los escritos.

La oralidad. La mayoría de los casos son totalmente escritos. Salvo la última etapa del Proceso Penal y la presentación de pruebas en el proceso Laboral de Provincia de Bs.As. ( ignoro resto de provincias) un buen abogado más que hablar deberá escribir rapidito y correctamente en su PC. ( Dios salve a la PC y pensar que lo haciamos a máquina y no nos podíamos equivocar, ni borrar, ni tachar).

Las lujosas oficinas …algunas tenemos, pero en general un Juzgado se verá más asi o asi.

En cuanto al juicio por jurados. La Constitución Nacional de 1853 que toma como modelo a la norteamericana, copia gran parte de la misma ( algún día vamos a hablar de la forma política Republicana, representativa y federal y que quiere decir cada cosa), entre otras cosas reproduce la intención de crear el juicio por jurados. La reforma lo reitera. Esto  nunca fue concretado legalmente ( la única excepción en todo el país es la Provincia de Córdoba ).

Yo creo que , en mi humilde opinión este tipo de juicio es caro y los jurados carecen de conocimientos técnicos que podrían confundirlos, amén de la presion que ejercería la prensa y la opinión pública sobre sus decisiones  Un juez experto en la materia,   bien intencionado e imparcial ( lamentablemente no siempre es factible) es lo ideal. Bueno los jueces en general son bien intencionados e imparciales salvo mínimas excepciones que confirman la regla.

Así que si amigos esperan algún dia recibir la citación convocándolos para juzgar a algún malhechor, olvídenlo… o múdense a Córdoba.

Jubilaciones. El 82% movil . Por que debo hacer juicio?

Vamos a tratar un tema que angustia, por su injusticia flagrante y porque tarde o temprano nos afectará  a todos o como mínimo afecta o afectará  a algún familiar muy directo. Por que los jubilados y-o pensionados que trabajaron toda la vida , sobretodo los del sector productivo privado ( hay jubilaciones estatales que sin ser de privilegio respetan el 82 por ciento movil en forma automática), aportando durante 40 o más años,muchas veces con cargos muy altos ahora cobran pensiones de lástima, casi una beneficencia, cuando lo que estan reclamando es un derecho constitucional.

 En la actualidad se encuentra vigente  el art. 32 de la ley 24241 modificado por el art. 5 de la ley 24463 que implementa un sistema para el cálculo de las jubilaciones. Sin entrar en tecnicismos la cosa es mas o menos asi. Para calcular cuanto cobra una persona al momento de jubilarse se tiene en cuenta ademas de la antigüedad y los aportes de esa persona LA DISPONIBILIDAD DE DINERO DEL ANSES EN ESE MOMENTO. Es decir que nuestros jubilados cobran de acuerdo a lo que haya para repartir, independientemente del mayor o menor esfuerzo realizado en toda una vida de trabajo. Si a esto le agregamos que los aumentos se dan en general sobre las mínimas llega un momento en que las jubilaciones se emparejan para abajo.  Es esto constitucional?, es decir es esto lo que dice nuestra ley más importante y en la que no pueden dejar de basarse el resto de las leyes que dicte el Congreso?. Por supuesto que no. Acá se vulneran al menos tres garantias constitucionales ( podriamos llamarlos derechos humanos también si queremos). El derecho de propiedad, porque nos quitan algo que nos pertenece,  el derecho a la igualdad, porque como dije antes hay sectores que estan excluidos de este sistema “ general” y principalmente se vulnera un artículo  muy espefico: el art. 14 que determina categóricamente que una persona debe cobrar el 82 % de lo que cobraba en actividad y que ese porcentaje debe ser móvil. Es decir que aumentan los activos, aumentan los pasivos. Como esto está muy lejos de la realidad  esta inequidad es tratada de paliarse vía judicial. La juridisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ( que es la última instancia en cuestiones constitucionales ) se ha pronunciado reiteradamente en distintos casos que se van complementando y aclarando uno con otro que si el Congreso no reglamenta el 82% movil enunciado en la Constitución deben hacerlo los jueces. ( casos Siri, Sanchez, el famoso Badaro que indica el reajuste via indices del Indec , sus complementarios Cirillo y Eiffel.)

Que pasa con estos juicios?. Estos juicios van saliendo. Pero son tantos y tantos que por más que salgan una cantidad cada año , la persona se encuentra que está años para primero obtener una sentencia favorable y otros tantos para cobrarlo. La cruel realidad es que el Anses ha sido un barril sin fondo para la mayoria de los gobiernos, no es un problema actual, la verdad sea dicha, es una vieja y muy arraigada costumbre en la política argentina  el destinar  esos fondos para los usos que cada gobierno considere más conveniente. Mi misión es aclarar lo juridico no abrir ningun debate politico asi que como decía el viejo periodista lo dejamos ahi..  Igual mi consejo es, si pueden reclamen. Siempre reclamen, hagan saber que están y que luchan por lo que les pertenece. 

EL DELITO. LEYENDO LOS POLICIALES.

Leyendo la seccion policiales se me ocurrio pensar que a veces hay terminos legales que quedan un poco  confusos cuando se habla de delitos. Todos sabemos que un delito es un accionar contrario a lo que prescribe la ley, que pone una sanción en cabeza de quien realiza ese accionar que esta rigurosamente definido en el Codigo Penal. .
 Puede haber delitos culposos y delitos dolosos. Estos dos terminos muchas veces se prestan a confusion. Un delito es doloso cuando hay animo de hacer daño. El tipico caso es el del homicidio por odio, por revancha, etc. Un delito es culposo cuando no hubo animo de hacer daño sino culpa o negligencia al obrar. El tipico ejemplo es el arma que se disparó por accidente. La culpa y el dolo aparecen muy claramente en los accidentes de transito. Muy raras veces alguien va a dirigir su auto hacia una persona y lo va a atropellar con la intencion de herirlo o matarlo ( dolo). Lo mas común es que las lesiones se produzcan por imprudencia, por negligencia, por error, por inobservancia de deberes a nuestro cargo. Muchas veces hay una linea muy delgada entre dolo y culpa. Si alguien va muy ligero por una avenida a contramano y atropella a un peaton, seguramente no queria hacerlo pero pudo haber imaginado que su enorme imprudencia podía conllevar esa consecuencia. Eso se llama dolo eventual o culpa por representación.
Por otro lado ante el mismo delito hay circunstancias agravantes y circunstancias atenuantes. En un homidicio las circunstancias agravantes son la forma en que se lo ejecutó, por ejemplo con premeditación, con alevosia ( en forma escondida) , con crueldad, por dinero. Es interesante señalar que el homicidio por dinero es lo que se allama asesinato, es el caso especifico de asesinato, el resto son homicidios..Otro agravante es  el vinculo que lo unia a la victima. Si eran familiares directos, padres, hijos , esposos la pena se agrava. Por otro lado hay circunstancias atenuantes. La mas comun la emocion violenta. Es decir alguien que reacciona violentamente porque no puede tolerar una situación en un momento determinado ( la hipótesis de manual es encontrar al cónyuge con un tercero in fraganti). Hay otras circunstancias que son eximentes de responsabilidad, el mas caracteristico es el  la legitima defensa. Pero este asunto tiene sus bemoles, porque la reacción tiene que ser acorde a la ofensa recibida. Si alguien amenaza mi vida o la de mi familia yo respondo en legitima defensa.Si yo mato porque me roban algo me voy a ver en problemas, eso seria mas bien una emocion violenta porque el bien afectado propiedad no es igual al vida por mas bronca que me produzca que me roben.Otro eximente muy controvertido en estos dias es el estado de necesidad, nacido para ser aplicado en forma muy restrictiva, se lo ha generalizado a casos en los que aparentemente no se darían sus supuestos.fundamentalmente el delinquir por no poder hacer absolutamente otra cosa. Pero bueno, ya lo dije todo esto es muy opinable y cada caso es muy particular, imposible generalizar.
Algo que leemos en los diarios muy comunmente es que casi nadie alcanza a cumplir su condena. Por que pasa esto?  si goza de buena conducta puede pedir su libertad condicional transcurrido un plazo de la pena computada, con lo que si bien tiene que cumplir con ciertos requisitos, como no ausentarse del pais, presentarse periodicamente a la comisaria, la persona en definitiva esta en libertad. Esto es my a groso modo. Un tema muy interesante es el de la inimputabilidad por causa de edad , la mas comun pero tambien hay otras causas . Un tema tan interesante como controvertido, que trataremos de tocar con la mayor objetividad en una proxima entrada.
Gracias a Taringa.net. por la imagen del penal de Villa Devoto.

LA ESCRITURA PUBLICA . SU IMPORTANCIA PRACTICA.

Hay ciertos bienes a los que la ley llama registrables. Obviamente son los que para perfeccionar su transmisión deben ser inscriptos a nombre del comprador en un Registro de Propiedad. De lejos los dos mas comunes los autos y las viviendas. Es muy difícil que en la gran ciudad uno compre un inmueble y no lo escriture. Pero a veces es común dar poderes para escriturar en el futuro, ya que es un acto bastante caro, ahora más aún ya que se aplica un índice de referencia que es mas alto que la valuación fiscal.  En la provincia de Buenos Aires todavía sigue siendo una práctica bastante habitual el transferir los boletos de compraventa. A veces por generaciones. Qué pasa entonces.?  Si no escrituramos la propiedad sigue en cabeza del titular que aparece en el registro. A este no le conviene porque cualquier gasto que genere la propiedad seguirá en su cabeza. Al comprador le conviene menos todavía porque corre el riesgo que la persona a la que se le dio el poder se muera, se muera el titular y entonces hay que abrir una sucesión y demás. Peor aun el caso del boleto porque al remontarse a veces a decenas de años atrás, nos hace encontrar con un montón de personas que desaparecen sin dejar rastros. Podemos pensar que se mudaron y no dieron cambio de domicilio, pueden haberse muerto en el exterior o en alguna provincia. Asi que la escrituración se hace sumamente complicada, incluso intentar una prescripción veinteañal es difícil ( otro dia hablamos que es esto). Lo mismo con los automotores. No solo se firma el formulario 08, hay que inscribirlo en el respectivo registro. No hacerlo implica que el titular sigue siendo responsable no sólo por las deudas de patentes , multas, etc sino además puede tener un grave problema en caso de accidente. Así que gente SIN DILACIONES SE ESCRITURA O SE INSCRIBE LA TRANSMISION DE CUALQUIER BIEN REGISTRABLE, ES FUNDAMENTAL Y DE INTERES PARA AMBAS PARTES.
Imagen paginasamarillas.com.ar

OBRAS EN CASA. LO QUE HAY QUE SABER ANTES DE CONTRATARLAS.

Cuando contratamos a alguien para que haga desde una simple reparación o una reforma más o menos importante, tenemos que tener en cuenta que estamos celebrando lo que se llama un Contrato de Locación de Obra. Si la reforma es importante es bueno tener un presupuesto por escrito y volcar aunque sea de forma informal los plazos y precios en que se comprometen a entregarnos la obra. Después no tendremos problemas si nos dicen bueno pero esto no estaba contemplado y esto si . Lo tenemos escrito y presupuestado, y es válido para ambas partes en caso de conflicto. Una persona que está trabajando en nuestra casa en estas circunstancias, sin un horario fijo, que es el director del propio proyecto, que no es dirigido por nosotros, no es nuestro empleado y no tenemos una relación laboral con el. De todas formas si se produce algun daño en su integridad fisica podemos tener una responsabilidad derivada del Codigo Civil por ser el dueño de la cosa. Es decir, supongamos que le prestamos a nuestro albañil una escalera y esa escalera se rompe y el albañil se cae y se lastima. Nos veremos enfrentados a un reclamo por daños.Para prevenir  esos casos lo mas inteligente es: 1) si la reforma es grande, les va a salir más caro pero no duden en contratar una empresa con un arquitecto o constructor responsable y que les presente todos sus empleados cubiertos por una ART . 2) Si la reforma es menor pero implica un riesgo como el caso de un silletero por ejemplo, esta persona deberá presentarse con su inscripción de autónomo y con su seguro al dia. 3) Si la reforma es menor, un pintor por ejemplo que nos pintará la casa,  que los elementos de trabajo los traiga el mismo encargado de realizarlo. No presten escaleras, agujereadoras,  ni objetos que impliquen un eventual riesgo. ( art. 1113 Codigo Civil. Riesgo creado). Sin entrar en discusiones doctrinarias este es el meollo de este artículo y las previsiones que hay que tener para no lamentar conflictos. Que les quede lindo¡¡¡¡¡

Quienes me heredan?

QUIENES ME HEREDAN?

Recuerdan los culebrones yankees donde la manipuladora madre dice " o me haces caso o te desherederare" ?Bueno olvidenlo.  en el Derecho Anglosajon existe esa posiblidad de otorgar testamento y designar heredero a quien se les ocurra. Aca no. Empecemos por los herederos forzosos. Te llevas mejor con un hijo que con otro?. Lo siento, el dia que te mueras ambos heredaran a partes iguales, porque son forzosos, es decir la ley presume que si no hiciste un legado por escritura publica mejorando hasta un limite bastante bajo la porcion de ese heredero forzoso llamada legitima, tu voluntad era que le quede a todos lo mismo. Si el bien es ganancial el conyuge retira su mitad de ganancial . Si el bien es anterior al matrimonio o comprado con bienes anteriores si hereda como un hijo mas. Concretamente los herederos forzosos son los ascendientes y descendientes en linea recta. Es decir padre, madre, abuelos, hijos, nietos. Si no hay hijos heredan los ascendientes. Si hay hijos o nietos heredan los descendientes. Si el bien es ganancial el 50% para el conyuge el otro 50% entre los hijos. Si el bien es propio el conyuge recibe la misma parte que los hijos, hereda como un hijo mas. Que pasa si se muere un hijo antes que su padre? Veamos el señor b tiene 3 hijos y uno lamentablemente muere antes que su padre. Que pasa con los nietos, con los hijos del hijo  del muerto. Pasan por representacion del padre a ocupar el lugar de este. Heredan su porcion en la herencia y la dividiran entre la cantidad de hermanos que existan. Esto se llama derecho de representacion.
Una confusion muy generalizada es pensar que los hermanos son herederos forzosos. Otro dia hablamos quienes pueden reclamar una herencia sin ser forzosos. Como siempre pregunten lo que quieran relacionado al tema. Hasta la próxima y gracias por leernos.
Imagen fotorevista blogspot.com

EL BIEN DE FAMILIA ALGO MUY IMPORTANTE.

Qué significa constituir un bien inmueble como bien de familia, cómo lo hago, cual es su importancia?
Contesto de atrás para adelante: es de suma importancia . Es un trámite sencillo, personal y gratuito que se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona donde tengas tu vivienda. Te asegura que ante cualquier evento  que te enfrente a  una responsabilidad patrimonial ( suponete que chocas con el auto y te olvidaste de renovar el seguro, por poner un ejemplo sencillo y lastimás a alguien ) tu casa, donde vos vivis con tu familia no pueda ser ejecutada por tus acreedores. Es decir tengo la mala suerte de chocar, no tengo seguro, tengo que pagar una suma enorme y no tengo el dinero. La casa que esta constituida por un simple trámite como bien de familia no te la pueden tocar. Estás tranquilo que tu techo esta protegido por ley.
Cualquier casa puede ser puesta como bien de familia? Hay límites, cubre hasta una casa de un valor normal, no una casa de superlujo, pero es un valor lo suficientemente alto para una casa común, bonita y bien ubicada. Puedo poner más de una? No solo una. Qué tengo que llevar? La escritura de la casa, tienen que ir todos los titulares con sus respectivos documentos , los documentos de identidad de todos los que la habitan y los documentos  que acrediten los lazos familiares que te unen con el resto de los habitantes ( partida de nacimiento de los hijos es lo mas habitual). Me pueden embargar? Si te pueden embargar pero no te pueden rematar, no la vas a perder en un remate. Qué inconvenientes puede acarrear? El único inconveniente es que no servirá como garantía para nigun crédito, no podrás ser garante ni hipotecar esa casa, salvo que a efectos de realizar ese acto levantes el bien de familia. En nuestra opinión sinceramente es más que un descuido no hacer este trámite. Pierdan un par de mañanas, duerman tranquilos el resto de las noches.
imagen.  sosperiodista.com

SOCIEDADES COMERCIALES. QUE SON . PARA QUE SIRVEN.

Dos personas o mas se juntan y resuelven emprender un  proyecto juntos, la idea es generar ganancias y repartirlas entre si, y eventualmente hacer juntos frente a las pérdidas que pudieran sufrir. Esa es una sociedad.

Ahora bien, mi vecina y yo decidimos cocinar empanadas, comprar los ingredientes, venderlas y repartirnos los beneficios. Es una sociedad comercial? Claro que lo es, solo que no hay contrato por escrito, ni esta inscripta en ningún registro y si bien puede llamarse la Empanada Perfecta, la Empanada Perfecta no es una persona diferente a mí y a mi vecina. O sea La Empanada Perfecta es un nombre que usamos mi vecina y yo, pero no es algo con vida propia.

Ahora supongamos que la Empanada Perfecta crece mucho, contratamos cocineros, ayudantes, gente que haga el delivery, celebramos contratos de locación, en ese caso, es conveniente celebrar un contrato por escrito, con todas las cláusulas que hagan a la convivencia en sociedad, su objeto, su disolución, sus autoridades. Por que? Supongamos que mi vecina es soltera y tiene un novio buenísimo y un día lo cambia por otro metiche que quiere dirigir todo. Cómo ponemos freno a esta situación, de quien son los clientes, a quien responde el cocinero y el resto del plantel, quien aparece alquilando el local. En general la Afip exige en el caso de Sociedades de Hecho un cuit conjunto, con eso no habría problema, pero el resto mejor dejarlo por escrito.

Ahora , si yo quiero que mi sociedad sea una persona distinta de mi vecina y mía, que pueda sacar créditos en el Banco, que dado el extremo que nos vaya muy mal responda sólo con su patrimonio y no con el de sus componentes tendremos que hacerla persona. Para eso adoptaremos algunas de las formas que la ley nos da. Las más comunes y usadas. La SRL y la S.A. La S.A. es complicada en su funcionamiento, cara de constituir y cara de mantener.Esta pensada para proyectos que necesiten de mayor capital. La SRL es mucho más simple pero también tiene algunos requisitos contables a cumplir. En  cuanto a su constitución se puede hacer por un contrato entre partes con firmas autenticadas ante escribano y con la intervención de un profesional abogado o contador en 5 días la tienen inscripta en el Registro Público de Comercio.

Consejo: aunque no hagan una SRL , sólo una sociedad de hecho pongan sus condiciones por escrito, toda sociedad va bien mientras va bien. Cuando hay conflicto es mejor tener de antemano prevista la forma de resolverlo.

INMUEBLE SE ALQUILA

Atentos al pedido de una joven seguidora, respondemos en negrita a su pregunta y ampliamos el tema.
Esperamos  les sea de utilidad.

El contrato generalmente llamado de alquiler se llama técnicamente CONTRATO DE LOCACION DE INMUEBLES URBANOS.

Quien da en alquiler, el propietario , es el locador. Quien lo alquila el locatario o inquilino.

Si bien la ley no prescribe específicamente la forma escrita, es obvio que es lo más indicado. Alli se hará constar el precio, si bien la ley prohibe la indexación, el hecho que existe una fuerte inflación ha llevado  a que se acepte jurisprudencialmente una suba que fue primero anual y ahora es semestral de un x porcentaje que las partes pueden fijar de antemano para evitar conflictos. En la Pcia. De Bs. As. y otras juridicciones recuerden que estos contratos deben ser sellados. Si presentan el contrato  a juicio y no está sellado los multarán muy severamente.

El precio del alquiler se paga normalmente por adelantado del 1 al dia X de cada mes, lo que Uds. dispongan. Dos pagos atrasados habilitan la via ejecutiva de cobro de alquileres. En el contrato se ponen otras cláusulas como quien se hace cargo de los daños ,las mejoras, los arreglos, estado del inmueble,  si se admiten o no mascotas, el destino de la unidad, si es comercial o vivienda, y por supuesto el plazo.

EL PLAZO.

El plazo esta puesto por la ley a favor del inquilino y no puede dejarse de lado por acuerdo de partes. No se pueden hacer alquileres por plazos menores a los que dice la ley salvo excepciones, pero los que son para vivienda o comercio permanente tienen como mínimo una duración de dos años en el primer caso y de tres en el segundo. Transcurridos 6 meses , el inquilino  puede rescindir el contrato mediante notificación fehaciente.( carta documento, telegrama con copia)  El locador debe esperar al cumplimiento del plazo para decidir recuperar el inmueble. Una vez transcurrido el plazo el inquilino debe abandonar el lugar, si permanece sin consentimiento el propietario puede iniciarle acción de desalojo y cobrarle los daños y perjuicios que le causaren. El hecho que el inquilino permanezca en el lugar pagando el alquiler, aún cuando fuere mayor su importe no implica renovación de contrato, asi que pierde el derecho del plazo y el locador puede pedirle que se vaya cuando quiera.  Por eso si tienen un locador que para ponerse en mejor situación de “ negociar” un alquiler no les dice si renueva o no, por las dudas vayan buscando otro inmueble. Será una carta en la mano a la hora de gestionar la renovación. Un locador de buena fe les dirá al menos dos meses antes que condiciones pretende para la renovación, pero a veces no sucede y no hay nada que pueda hacerse.

LA GARANTIA:

Si el inquilino no paga el alquiler tenemos al garante que es quien respondera por el. La garantía subsiste hasta el vencimiento del plazo, una vez vencido el plazo de alquiler el garante queda desligado de sus obligaciones ( esta es una importantisima reforma que se introdujo hace unos años al codigo civil). El garante normalmente será propietario, pero ojo, lo más importante es que el garante sea solvente. Tener una casita no implica solvencia. Seleccionar a un buen inquilino requiere precaucion, ojo, y un gran grado de buena suerte. Hay inquilinos magníficos aunque no tengan garantia y otros que presentan de todo y terminan siendo un clavo en el zapato.  Cómo saber si una garantia es comprada? Pidanle a su corredor inmobiliario que además de un dominio del inmueble pida un certificado que da el Registro de la Propiedad en donde consta cuantas veces fue solicitado un dominio sobre el mismo inmueble. Les evitará sorpresas desagradables. Un garante que acredite un buen sueldo es además aconsejable. Y si pueden verificarlo yendo a la casa del mismo o al lugar donde dice trabajar también se ahorrarán problemas.

Un buen propietario es aquel que conoce por experiencia el valor que tiene un buen inquilino y cuando lo reconozca hará todo lo posible para no dejarlo ir, estando atento a sus necesidades e inconvenientes. Siempre  es mejor cobrar menos pero estar seguro que estamos tratando  con personas cumplidoras y correctas. No se olviden que uds.entablarán una relación que perdurará en el tiempo ya sean propietarios o inquilinos, asi que debe tratarse de una relación lo más tranquila posible.

Gastos y expensas.

Por lo general se ponen a cargo del inquilino ( disminuyendo el alquiler).No les recomiendo hacer distinción entre ordinarias y extraordinarias porque no es facil descifrar cual es cual y se presta a controversias.

Al inquilino le aconsejo que no solo pida el recibo de las últimas expensas sino  una liquidación de las mismas. Ahí podra constatar la situación financiera del consorcio y evitara sorpresas ante la subita subida de la expensas en caso que el consorcio este en rojo, con juicios pendientes, etc.

Como siempre queda mucho por decir, pero bueno, para cualquier inquietud estamos a vuestra disposición.

La llamada jubilacion del ama de casa.

A ver si ponemos un poco de luz en este tema tan intrincado que ni siquiera existe. Asi es, no existe ni nunca existió " una moratoria para las amas de casa".
Pero cómo, si mi cuñada se jubiló a los 60 años, jamás trabajó de nada  y el marido tiene un montón de plata ?.
Pero cómo si mi vecina se jubiló y es viuda? Por que ahora las viudas no pueden acceder a este beneficio.
que pasó se derogó "la jubilación del ama de casa".? Por qué ellas si pudieron y yo que la necesito no puedo? ay amigas y amigos, porque muchisimos  hombres se incluyeron en esto , estar en el tiempo y el lugar indicado, les suena?

Toda esta  cuestión semántica comienza cuando Sergio Massa a la sazón director a la Anses hablando de una ley que incluía una moratoria muy blanda expresó :  " Y AHORA SE VAN A PODER JUBILAR HASTA LAS AMAS DE CASA."
En realidad se trató de un par de leyes que permiten  entre otras cosas  a los autònomos que teniendo la edad para jubilarse y no reuniendo los 30 años de aportes puedan  hacerlo mediante esta moratoria. Otra ley amplió incluso dando la posibilidad a cualquiera  que estuviese o no  inscripto como autónomo para aprovechar esta moratoria , con intereses muy bajos y que tiene la posibilidad de ser pagada hasta 60 cuotas, pagadera sólo la primera y el resto descontable de los haberes a cobrar.La moratoria incluye  los períodos desde 1955 a 1994.  Además daba otras ventajas como hasta 7 años de declarar bajo juramento que se había laborado sin tener que probarlo y  aún subsiste un importante descuento si se excede la edad de 60 años. Se jubilaron muchisimas señoras, la mas viejita de mis clientas de 95 años y me acabo de enterar que cumplio 100.
Hasta ahi lo bueno. Pero hubo abusos, empezaron a solicitar jubilaciones gente radicada en el exterior y cantidad de viudas con muy buenas pensiones, etc. Entonces la Anses limitó el asunto.
1) Por un decreto se impidió que las personas que cobraran pensiones ( por viudez por ejemplo) pudieran utlizar este sistema.
2) A medida que pasó el tiempo, piensen que esto sale en el 2005, las mujeres no les alcanzaba el plazo de la moratoria que va del 55 al 94 debían declarar un trabajo posterior. Se utilizó durante un tiempo declarar y pagar como trabajadora en servicio doméstico para completar los años, pero también hubo grandes abusos, asi que la Anses ahora verifica muy bien que esto sea realmente asi.
O sea ahora no puedo entrar en esta moratoria.? Depende. Depende de tu edad. Depende de tus aportes. No puedo hacer una explicación en  general. Hay que analizar cada tema en particular. Pero, efectivamente la cosa se complicó, si bien hay algunas excepciones, en el caso de las viudas hay formas de incluirlas, ahora ya no es tan facil como lo era entonces.
Bueno me conformo con que hayan entendido un poquito más de que se trata el asunto. Y esto es muy cambiante, no se angustien a futuro. Cuando les llegue la edad se verá  como se soluciona o tal vez existan nuevas normativas inclusoras. Gracias por leernos.

CUANDO ME JUBILO?

Vamos a comenzar a tratar un tema que nos piden mucho y es entendible porque falte más  o falte menos a todos ,si tenemos suerte, nos llega la edad de jubilarnos. En ese momento deberemos  acreditar una serie de requisitos para obtener   una jubilacion llamada ORDINARIA

En esta primera aproximación a un tema que muta cada dia vamos a lo básico. Una jubilación standard, sabemos que hay jubilaciones de privilegio, algunas por razones muy lógicas , otras no tanto ,pero no es el tema a tratar,  y no se si sabian pero hay jubilaciónes agravadas. ( como las de las Cajas de Profesionales que requieren más años de aportes y mayor edad a las mujeres, si , esa es nuestra suerte amigos, una jubilación anti-previlegiada,  yo también lo lamento gracias, desligo a mi colega la Dra.Vladimirsky de este comentario que pongo enteramente a mi cargo.).

Bueno , el régimen básico común de la JUBILACION ORDINARIA, tambien llamada por Vejez, tèrmino que aca no usamos,   requiere: ( al momento de esta nota 5 de julio de 2011)

Para las mujeres tener 60 años de edad ( aunque el trámite puede iniciarse 120 dias  antes para justamente que este listo al cumplir la edad)

Para los hombres 65 años ( igual aclaración que lo anterior)

30 años trabajados y con   aportes tanto sea como autónomos como en relación de dependencia. Esto es igual tambien para hombres y mujeres.

Qué debemos guardar para cuando llegue el momento.?  Si están en relacion de dependencia y son prolijos, cada vez que cambiaron de lugar de trabajo seguramente pidieron un certificado de trabajo. Ahí la empleadora hace constar todos los aportes que realizó y uds se quedan tranquilos que tienen todo en regla. Si no lo hicieron seguramente guardaron los recibos de sueldo. Con esa documentación ya podemos comenzar a armar nuestra carpetita para el trámite.

Si son autónomos y son muy prolijitos seguramente tendrán los comprobantes de impuestos de los 30 años en que ejercieron como autónomos y los respectivos aportes que fueron haciendo a la caja.

Que pasa si no fuimos tan prolijos?, eso amigos, es otro tema. Todo es subsanable, algunos acuden a las moratorias, otros pueden utilizar la declaracion jurada, otros tienen que comprar periodos, o en muchos casos los aportes figuran registrados ( después de 1994) en las bases de datos, con lo cual la acreditacion se facilita mucho. Pero como todo en la vida en el Derecho es mejor prevenir que curar asi que guarden todo lo relativo a su vida laboral, todo llega¡¡¡¡

LLEGARON LAS EXPENSAS¡¡¡¡¡¡

Cuando nunca se ha vivido en un departamento sometido al régimen de propiedad horizontal uno desconoce la existencia de varias cosas. Ni bien llegamos nos vamos a encontrar con una serie de personas , si son propietarios ( no inquilinos ni ocupantes) de sus respectivos departamentos esta gente formarán un colectivo que se llama CONSORCIO. Como ya dijimos antes en una propiedad horizontal hay  partes que son propias y otras que son comunes. Esas partes comunes no nos pertenecen a nosotros, sino al consorcio,del cual a su vez  también formamos parte. Los servicios comunes ( el ascensor, el portero, la calefacción central, entre otros ) , el cuidado y mantenimiento de las partes comunes ( pintura de paredes,reparacion de caños pluviales,  muebles en el hall de entrada, entre otros) y servicios que la ley pone a cargo del consorcio ( extintores para incendios, pólizas por incendios entre otros ) están a cargo del Consorcio. El consorcio es administrado por una o varias personas que han sido designado-as en Asamblea por el Consorcio ( ya veremos las Asambleas y las mayorías cuando tratemos Asambleas) que se llama justamente Administrador-a y cuya funcion fundamental es recaudar los fondos necesarios para que el Consorcio pueda hacer frente a estos gastos comunes que hemos mencionado. Esos fondos que se pagan mensualmente son proporcionales a la superficie de cada departamento. Si el edificio mide 1000m2 y mi dpto. mide 60 m2 pagare  el 6 por ciento del total de las  expensas. Fíjense un dato interesante antes de elegir la compra de una propiedad. A mayor cantidad de departamentos y mayor sea el edificio menos expensas tendré que pagar.. Hasta acá todo es paz y armonia. Pero la vida en una propiedad horizontal es como convivir con una gran familia, a la que por supuesto no elegimos y a veces se suscitan algunos problemitas. Justamente para resolverlos habrá que convocar a una Asamblea.

Lo vemos la proxima , mientras tanto los dejamos en compania de los consorcistas .....

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