INMUEBLE SE ALQUILA

Atentos al pedido de una joven seguidora, respondemos en negrita a su pregunta y ampliamos el tema.
Esperamos  les sea de utilidad.

El contrato generalmente llamado de alquiler se llama técnicamente CONTRATO DE LOCACION DE INMUEBLES URBANOS.

Quien da en alquiler, el propietario , es el locador. Quien lo alquila el locatario o inquilino.

Si bien la ley no prescribe específicamente la forma escrita, es obvio que es lo más indicado. Alli se hará constar el precio, si bien la ley prohibe la indexación, el hecho que existe una fuerte inflación ha llevado  a que se acepte jurisprudencialmente una suba que fue primero anual y ahora es semestral de un x porcentaje que las partes pueden fijar de antemano para evitar conflictos. En la Pcia. De Bs. As. y otras juridicciones recuerden que estos contratos deben ser sellados. Si presentan el contrato  a juicio y no está sellado los multarán muy severamente.

El precio del alquiler se paga normalmente por adelantado del 1 al dia X de cada mes, lo que Uds. dispongan. Dos pagos atrasados habilitan la via ejecutiva de cobro de alquileres. En el contrato se ponen otras cláusulas como quien se hace cargo de los daños ,las mejoras, los arreglos, estado del inmueble,  si se admiten o no mascotas, el destino de la unidad, si es comercial o vivienda, y por supuesto el plazo.

EL PLAZO.

El plazo esta puesto por la ley a favor del inquilino y no puede dejarse de lado por acuerdo de partes. No se pueden hacer alquileres por plazos menores a los que dice la ley salvo excepciones, pero los que son para vivienda o comercio permanente tienen como mínimo una duración de dos años en el primer caso y de tres en el segundo. Transcurridos 6 meses , el inquilino  puede rescindir el contrato mediante notificación fehaciente.( carta documento, telegrama con copia)  El locador debe esperar al cumplimiento del plazo para decidir recuperar el inmueble. Una vez transcurrido el plazo el inquilino debe abandonar el lugar, si permanece sin consentimiento el propietario puede iniciarle acción de desalojo y cobrarle los daños y perjuicios que le causaren. El hecho que el inquilino permanezca en el lugar pagando el alquiler, aún cuando fuere mayor su importe no implica renovación de contrato, asi que pierde el derecho del plazo y el locador puede pedirle que se vaya cuando quiera.  Por eso si tienen un locador que para ponerse en mejor situación de “ negociar” un alquiler no les dice si renueva o no, por las dudas vayan buscando otro inmueble. Será una carta en la mano a la hora de gestionar la renovación. Un locador de buena fe les dirá al menos dos meses antes que condiciones pretende para la renovación, pero a veces no sucede y no hay nada que pueda hacerse.

LA GARANTIA:

Si el inquilino no paga el alquiler tenemos al garante que es quien respondera por el. La garantía subsiste hasta el vencimiento del plazo, una vez vencido el plazo de alquiler el garante queda desligado de sus obligaciones ( esta es una importantisima reforma que se introdujo hace unos años al codigo civil). El garante normalmente será propietario, pero ojo, lo más importante es que el garante sea solvente. Tener una casita no implica solvencia. Seleccionar a un buen inquilino requiere precaucion, ojo, y un gran grado de buena suerte. Hay inquilinos magníficos aunque no tengan garantia y otros que presentan de todo y terminan siendo un clavo en el zapato.  Cómo saber si una garantia es comprada? Pidanle a su corredor inmobiliario que además de un dominio del inmueble pida un certificado que da el Registro de la Propiedad en donde consta cuantas veces fue solicitado un dominio sobre el mismo inmueble. Les evitará sorpresas desagradables. Un garante que acredite un buen sueldo es además aconsejable. Y si pueden verificarlo yendo a la casa del mismo o al lugar donde dice trabajar también se ahorrarán problemas.

Un buen propietario es aquel que conoce por experiencia el valor que tiene un buen inquilino y cuando lo reconozca hará todo lo posible para no dejarlo ir, estando atento a sus necesidades e inconvenientes. Siempre  es mejor cobrar menos pero estar seguro que estamos tratando  con personas cumplidoras y correctas. No se olviden que uds.entablarán una relación que perdurará en el tiempo ya sean propietarios o inquilinos, asi que debe tratarse de una relación lo más tranquila posible.

Gastos y expensas.

Por lo general se ponen a cargo del inquilino ( disminuyendo el alquiler).No les recomiendo hacer distinción entre ordinarias y extraordinarias porque no es facil descifrar cual es cual y se presta a controversias.

Al inquilino le aconsejo que no solo pida el recibo de las últimas expensas sino  una liquidación de las mismas. Ahí podra constatar la situación financiera del consorcio y evitara sorpresas ante la subita subida de la expensas en caso que el consorcio este en rojo, con juicios pendientes, etc.

Como siempre queda mucho por decir, pero bueno, para cualquier inquietud estamos a vuestra disposición.