jueves, 10 de noviembre de 2011

LAS REFORMAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL




Que reformas se pueden hacer en una P.H.? De puertas adentro todas las que quieran siempre y cuando no afecten la estructura del edificio ( un muro maestro por ejemplo no podra demolerse). De puertas afuera la cosa se complica. Aun en las partes de uso propio como los balcones. En la mayoria de los reglamentos de copropiedad, asi como en la ley de P.H. cualquiera reforma en una parte común o aún de uso propio  que afecte la fachada del edificio debe ser autorizada por la unanimidad del consorcio. Es decir si hay uno solo que se oponga la reforma no se hace. Esto se da generalmente con los espacios exteriores. Puedo techar un patio si es de uso propio.? Puedo hacer un cerramiento en mi balcón.? No no puedo, tengo que convocar a asamblea y pedir la autorizacion de la totalidad de los consorcistas. Por que es esto?  El arquitecto al diseñar el edificio probablemente evaluo que ese patio que nosotros usamos en realidad tambien sirve de aire y luz para los consorcistas de los pisos superiores. Ese balcon con un cerramiento hara que la fachada del edficio cambie, seguramente se afee o tal vez no , pero definitivamente no será igual al resto, además de entorpecer la visual a los vecinos linderos a nuestro departamento. Hasta aca la ley. Ahora bien, Uds . me dirán pero si yo veo que hay montones de balcones con  cerramientos. Como todo en la vida, si pasa, pasa. Si nadie se queja lo mas seguro es que quede como un hecho consumado. De todas formas si existe alguna denuncia por parte de alguno , uno solo de los vecinos ante la municipalidad esta los citara en repetidas ocasiones y deberan explicar el por que del cerramiento. Generalmente todo terminara alli. Lo que si  o si la municipalidad tiene en cuenta es que no exista un peso desmedido en el balcon. Esta precaucion debe tenerse muy presente. Si se hace un cerramiento para llenarlo de muebles la Municipalidad debe intervenir inmediatamente . Si hay algun derrumbe  el primer responsable es el consorcio, despues se deslindara responsabilidad en el propietario, pero deben advertir al propietario en infraccion que solucione el tema. ( Lo mismo si no hay cerramiento pero por ejemplo posee maceteros pesados o plantas muy grandes)En cuanto a los patios de aire y luz, si se cierran y eso ocasiona perjuicio a los vecinos, estos podran iniciar acciones judiciales, asi que mejor evitarse dolores de cabeza.  Traten si es necesario de poner alguna superficie facilmente removible como un toldo que se abre y cierra, nunca, jamas  construir con ladrillos o en forma definitiva sobre un patio de aire y luz. Es raro que la justicia ordene demoler una obra nueva, pero nunca se sabe. Como verán el tema es confuso porque la ley establece algo que en la practica no se cumple. La jurisprudencia va en busqueda de una solucion y no hay un parametro concreto. Mi consejo si no quieren tener problemas con los vecinos no hagan ningun tipo de cerramientos. Si insisten en hacerlo sin autorizacion  y bueno sabran que si alguien los denuncia tendrán como mínimo que sortear una serie de molestias. Suerte¡¡¡¡

17 comentarios:

  1. Como siempre, la explicación es instructiva y amena. En otros países, el reglamento de copropiedad puede determinar, incluso, que todas las cortinas que se ven desde el exterior sean del mismo color en todos los pisos o prohibir el tendido de ropa o el uso del balcón como depósito.
    ¡Buen fin de semana!

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  2. Pichona en este pais tambien la ley prevee la redaccion del reglamento y un reglamento interno, con inclusion de colores de todo,toldos , cortinas obviamente en todos los reglamentos se prohibe el tendido de ropa,ni hablar de no hacer ruidos de tal hora a tal hora, ja. Los colores deben ser uniformes, no pueden ponerse muebles que no sean los tipicos de un balcon, incluso los aires acondicionados deben ser puestos en la misma forma (esto es viable unicamente en los PH nuevos, los viejos obviamente no conocian esa tecnologia ni las estufas con tiro balanceado y bueno eso no se puede obviar).Pero como en muchas cosas en este mi pais, hecha la ley hecha la trampa. Y no nos damos cuenta que los entrampados somos nosotros. Yo trate de contar lo que dice la ley y lo que realmente sucede. Viva la pepa, cero planificacion urbana, para mal de nuetras ciudades.

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  3. ¡Llego tarde a comentar porque estuve con fiebre y como tus entradas las dejo para el final, para leerlas con tranquilidad, me quedó colgada!
    ¡Por eso me disculpo! Querida Claudia, muy instructivo tu post, es importante saber estas cosas, porque siempre hay algún "piantado" (por no escribir otra cosa) que quiere hacer lo que no se puede y no se debe.
    Recuerdo que en el edificio donde vivía mi hermano, cuando los nenes eran chicos, a un vecino se le ocurrió extender hacia el aire y luz la habitación de servicio...
    No hubo forma de hacerle entender que "no se podía" y empezó con las obras rápidamente.
    Hubo que denunciar a la Municipalidad y el señor tuvo que tirar abajo como 1 metro de construcción que sacaba luz a los pisos por debajo del suyo. Mi hermano y mi cuñada volaban de la bronca, porque vivían justo debajo y hacer y deshacer les llenaba de polvo el departamento.
    Ja...ja...ja... Lo cuento porque lo ví...
    Besos...

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  4. Moni te super agradezco que aportes un caso practico. La gente esta muy desorientada con este tema. te digo que chapeau por los denunciantes y la municipalidad que hizo lo que hay que hacer y no siempre sucede. El aire y luz como su nombre lo indica es eso y su funcion esta friamente calculada por el diseñador del edificio y no puede inventarse sobre la marcha. Lamentablemente no todos se toman el trabajo de seguirsela. "No, que voy a pelear con los vecinos", y bueno despues a no quejarse. El tema de las macetas con frondosas plantas no es nuestro caso no Moni, ja, ja.

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  5. Volví un poco tarde para contarte que respondí en mi blog tu comentario respecto al vanitory de Moli. Así que recién leo tu respuesta, me causó gracia porque es muy cierto, nuestros balcones jamás se vendrán abajo por el peso de nuestras macetas, Ja...ja...ja...
    Besos linda nos vemos...

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  6. Hola. Si a una persona le hacen un reclamo que hizo otro propietario, no el anterior, sino otro anterior a ese, qué responsabilidad tiene sobre esa reforma el propietario actual?
    Gracias

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  7. en el patio de un dpto. se coloco un techo corredizo para evitar las cosas que tiran de los pisos de arriba. no tiene peso excesivo, si lo denuncian al gob.de la ciudad, puede pasar que no lo hagan retirar dado que es corredizo y es para protegerse de lo que tiran desde arriba? se le informa al denunciante que no se procede a la solicitud dado que no es un cerramiento y solo es proteccion y solo se le da uso de patio? es verdad que suelen cobrar una multa ? en que casos aplican una multa? si solo van constatan y luego todo queda ahi porque cobrarian una multa? agradeceria la informacion.

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  8. Hola, una consulta. Alquilo en un edificio y tengo un patio interno (es el pulmón del edificio) en donde me tiran basura de tooodo tipo y cada vez es peor. Tengo dos perros y me da miedo que los lastimen tirando comida envenenada o algo así. Hace unos días tiraron unos huesos y la hembra no paraba de vomitar sangre, ya que es sensible del estomago. Imagínese, mil estudios y pinchazos. Bueno, sin irme mucho de tema, mi consulta es si puedo hacer un techo rebatible? Quiero hacer las cosas bien, y no después tener problemas con la ley. Ya se que no puedo poner un techo fijo, por lo que, al menos me gustaría poner un techo que yo pueda abrir en momentos del día que yo no estoy. Será eso posible? o también es ilegal? me pueden denunciar por poner un toldo de lona deslizable?
    Hablé con el consorcio y me dijeron que ellos no tenían problema siempre y cuando no sea fijo, pero que ellos no pueden autorizarme tal cosa. Que puedo poner el toldo revatible, pero si los vecinos se quejan tendré que sacarlo.
    Otra cosa, no ganaría ambiente extra para nada, porque no queda cerrado totalmente, al rededor del techo quedaría algo de aire.
    Solo sería para proteger a mis perros en momentos que yo no estoy presente.
    Saludos, y desde ya gracias !!!

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  9. Hola Dra. Mi pregunta es: yo puedo denunciar un cerramiento no legal y precario en el balcón del portero de mi edificio que le fue dado el permiso en una asamblea (por la concurrencia de 7 u 8 consorcistas) y que, aparentemente funciona ahí como una especie de taller clandestino del mismo portero (hace arreglos de no sé qué, pero yo, que soy propietaria y vivo justo debajo de él (su cerramiento se encuentra arriba del techo de mi dpto.) siento correduras de objetos pesados, matillazos, taladros, etc. siempre) y que además, nuestro empleado cuenta con la enfermedad de la diabetes (de la cual se aprovecha) y sabiendo que yo soy un peligro para él porque conozco todos sus movimientos ilegales, me ha tomado a mi como victima y me despierta con golpes de martillo u otra cosa pesada, a las 5 de mañana, a las 3 o no me deja dormir la siesta por ejemplo, porque hace ruidos en horarios que no corresponden al RCP. Lo hace para considerarse despedido ante cualquier persecución (como dice él) o control que se le haga y así sacarle dinero al consorcio. Como también tiene a todo el consorcio amenazado y con miedo de que nos ocasione algún problema monetario que tengamos que solventar. Que debería hacer yo, ya que no cuento con el apoyo de los consorcistas del edificio, porque se lavan las manos y decen que es un problema mío ? Dra. soy Jubilada, tengo un hijo casado y ahora vivo sola. Desde ya muchas gracias. Graciela

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  11. Hola!necesito ayuda vivo en un edificio afectado a la ley de propiedad horizontal: el vecino de adelante edifico un quinco y el de contrafrente quiere cerrar el patio para hacer una habitacion mas,esto se puede hacer??

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  12. Mi reglamento de copropiedad dice q las partes comunes no se pueden modificar sin la autorizacion de unanimidad de todos los copropietarios..que pasa si uno no firma? Tiene q demoler?

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  13. Hola quería preguntar tengo un jardín de invierno con un techo que se abre y se cierra con una manija pero como cuando llueve me entra agua porque está muy viejo quiero sacarlo y poner un techo de aluminio y policarbonato como si fuera todo de vidrio puedo hacerlo?desde ya muchas gracias!

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  14. Hola quería preguntar tengo un jardín de invierno con un techo que se abre y se cierra con una manija pero como cuando llueve me entra agua porque está muy viejo quiero sacarlo y poner un techo de aluminio y policarbonato como si fuera todo de vidrio puedo hacerlo?desde ya muchas gracias!

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  15. Hola. Primero que todo muy buena toda la info. Por otro lado, me gustaria saber lo siguiente: si uno compra una propiedad ph de la cual el dueño ha techado el patio con un techo de madera y tejas (para agrandar la cocina)y ademas construyo un quincho en la terraza de uso propio. Mi pregunta es, mas alla de si los vecinos estuvieron de acuerdo o no, que problemas se puede tener con el gobierno de la ciudad dado que dichas modificaciones no han sido escrituradas. Muchas gracias!

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  16. Hola. Primero que todo muy buena toda la info. Por otro lado, me gustaria saber lo siguiente: si uno compra una propiedad ph de la cual el dueño ha techado el patio con un techo de madera y tejas (para agrandar la cocina)y ademas construyo un quincho en la terraza de uso propio. Mi pregunta es, mas alla de si los vecinos estuvieron de acuerdo o no, que problemas se puede tener con el gobierno de la ciudad dado que dichas modificaciones no han sido escrituradas. Muchas gracias!

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  17. Hola Dra. quisiera hacer una consulta, yo vivo en un ph de 3 unidades funcionales, p,b delante hay un local y en el fondo una propiedad y yo estoy en el primer piso, todos poseemos entrada individual, cada uno tiene su puerta a la calle, mi techo es de loza y no tengo acceso a el ya que tengo los tanques de agua y para llegar a ellos tengo que colocar dos escalera de madera para poder llegar y ya que me hicieron un monton de edificios a mi alrededor me sacaron todo el sol de mi partio-terraza trasero quisiera saber si puedo construir una escalera de material y levantar un poco las paredes para poder hacer uso de ese espacio por ejemplo para colgar la ropa. y la otra consulta si yo quiero construir alli o construir en el partio, le tengo que pedir permiso a los demas propietarios ya que a ellos no tienen acceso ni tapo luz para ellos. Desde ya muchas Gracias. Adriaa
    y por ultimo me construyeron un edificio pegado a mi propiedad y me rajaron toda la pared de mi dormitorio y despues de unas cuantas mediaciones por el gobierno de la ciudad no logre que me lo arregle. Que puedo hacer al respecto. Gracias

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