LA ESCRITURA PUBLICA . SU IMPORTANCIA PRACTICA.

Hay ciertos bienes a los que la ley llama registrables. Obviamente son los que para perfeccionar su transmisión deben ser inscriptos a nombre del comprador en un Registro de Propiedad. De lejos los dos mas comunes los autos y las viviendas. Es muy difícil que en la gran ciudad uno compre un inmueble y no lo escriture. Pero a veces es común dar poderes para escriturar en el futuro, ya que es un acto bastante caro, ahora más aún ya que se aplica un índice de referencia que es mas alto que la valuación fiscal.  En la provincia de Buenos Aires todavía sigue siendo una práctica bastante habitual el transferir los boletos de compraventa. A veces por generaciones. Qué pasa entonces.?  Si no escrituramos la propiedad sigue en cabeza del titular que aparece en el registro. A este no le conviene porque cualquier gasto que genere la propiedad seguirá en su cabeza. Al comprador le conviene menos todavía porque corre el riesgo que la persona a la que se le dio el poder se muera, se muera el titular y entonces hay que abrir una sucesión y demás. Peor aun el caso del boleto porque al remontarse a veces a decenas de años atrás, nos hace encontrar con un montón de personas que desaparecen sin dejar rastros. Podemos pensar que se mudaron y no dieron cambio de domicilio, pueden haberse muerto en el exterior o en alguna provincia. Asi que la escrituración se hace sumamente complicada, incluso intentar una prescripción veinteañal es difícil ( otro dia hablamos que es esto). Lo mismo con los automotores. No solo se firma el formulario 08, hay que inscribirlo en el respectivo registro. No hacerlo implica que el titular sigue siendo responsable no sólo por las deudas de patentes , multas, etc sino además puede tener un grave problema en caso de accidente. Así que gente SIN DILACIONES SE ESCRITURA O SE INSCRIBE LA TRANSMISION DE CUALQUIER BIEN REGISTRABLE, ES FUNDAMENTAL Y DE INTERES PARA AMBAS PARTES.
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OBRAS EN CASA. LO QUE HAY QUE SABER ANTES DE CONTRATARLAS.

Cuando contratamos a alguien para que haga desde una simple reparación o una reforma más o menos importante, tenemos que tener en cuenta que estamos celebrando lo que se llama un Contrato de Locación de Obra. Si la reforma es importante es bueno tener un presupuesto por escrito y volcar aunque sea de forma informal los plazos y precios en que se comprometen a entregarnos la obra. Después no tendremos problemas si nos dicen bueno pero esto no estaba contemplado y esto si . Lo tenemos escrito y presupuestado, y es válido para ambas partes en caso de conflicto. Una persona que está trabajando en nuestra casa en estas circunstancias, sin un horario fijo, que es el director del propio proyecto, que no es dirigido por nosotros, no es nuestro empleado y no tenemos una relación laboral con el. De todas formas si se produce algun daño en su integridad fisica podemos tener una responsabilidad derivada del Codigo Civil por ser el dueño de la cosa. Es decir, supongamos que le prestamos a nuestro albañil una escalera y esa escalera se rompe y el albañil se cae y se lastima. Nos veremos enfrentados a un reclamo por daños.Para prevenir  esos casos lo mas inteligente es: 1) si la reforma es grande, les va a salir más caro pero no duden en contratar una empresa con un arquitecto o constructor responsable y que les presente todos sus empleados cubiertos por una ART . 2) Si la reforma es menor pero implica un riesgo como el caso de un silletero por ejemplo, esta persona deberá presentarse con su inscripción de autónomo y con su seguro al dia. 3) Si la reforma es menor, un pintor por ejemplo que nos pintará la casa,  que los elementos de trabajo los traiga el mismo encargado de realizarlo. No presten escaleras, agujereadoras,  ni objetos que impliquen un eventual riesgo. ( art. 1113 Codigo Civil. Riesgo creado). Sin entrar en discusiones doctrinarias este es el meollo de este artículo y las previsiones que hay que tener para no lamentar conflictos. Que les quede lindo¡¡¡¡¡

Quienes me heredan?

QUIENES ME HEREDAN?

Recuerdan los culebrones yankees donde la manipuladora madre dice " o me haces caso o te desherederare" ?Bueno olvidenlo.  en el Derecho Anglosajon existe esa posiblidad de otorgar testamento y designar heredero a quien se les ocurra. Aca no. Empecemos por los herederos forzosos. Te llevas mejor con un hijo que con otro?. Lo siento, el dia que te mueras ambos heredaran a partes iguales, porque son forzosos, es decir la ley presume que si no hiciste un legado por escritura publica mejorando hasta un limite bastante bajo la porcion de ese heredero forzoso llamada legitima, tu voluntad era que le quede a todos lo mismo. Si el bien es ganancial el conyuge retira su mitad de ganancial . Si el bien es anterior al matrimonio o comprado con bienes anteriores si hereda como un hijo mas. Concretamente los herederos forzosos son los ascendientes y descendientes en linea recta. Es decir padre, madre, abuelos, hijos, nietos. Si no hay hijos heredan los ascendientes. Si hay hijos o nietos heredan los descendientes. Si el bien es ganancial el 50% para el conyuge el otro 50% entre los hijos. Si el bien es propio el conyuge recibe la misma parte que los hijos, hereda como un hijo mas. Que pasa si se muere un hijo antes que su padre? Veamos el señor b tiene 3 hijos y uno lamentablemente muere antes que su padre. Que pasa con los nietos, con los hijos del hijo  del muerto. Pasan por representacion del padre a ocupar el lugar de este. Heredan su porcion en la herencia y la dividiran entre la cantidad de hermanos que existan. Esto se llama derecho de representacion.
Una confusion muy generalizada es pensar que los hermanos son herederos forzosos. Otro dia hablamos quienes pueden reclamar una herencia sin ser forzosos. Como siempre pregunten lo que quieran relacionado al tema. Hasta la próxima y gracias por leernos.
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EL BIEN DE FAMILIA ALGO MUY IMPORTANTE.

Qué significa constituir un bien inmueble como bien de familia, cómo lo hago, cual es su importancia?
Contesto de atrás para adelante: es de suma importancia . Es un trámite sencillo, personal y gratuito que se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona donde tengas tu vivienda. Te asegura que ante cualquier evento  que te enfrente a  una responsabilidad patrimonial ( suponete que chocas con el auto y te olvidaste de renovar el seguro, por poner un ejemplo sencillo y lastimás a alguien ) tu casa, donde vos vivis con tu familia no pueda ser ejecutada por tus acreedores. Es decir tengo la mala suerte de chocar, no tengo seguro, tengo que pagar una suma enorme y no tengo el dinero. La casa que esta constituida por un simple trámite como bien de familia no te la pueden tocar. Estás tranquilo que tu techo esta protegido por ley.
Cualquier casa puede ser puesta como bien de familia? Hay límites, cubre hasta una casa de un valor normal, no una casa de superlujo, pero es un valor lo suficientemente alto para una casa común, bonita y bien ubicada. Puedo poner más de una? No solo una. Qué tengo que llevar? La escritura de la casa, tienen que ir todos los titulares con sus respectivos documentos , los documentos de identidad de todos los que la habitan y los documentos  que acrediten los lazos familiares que te unen con el resto de los habitantes ( partida de nacimiento de los hijos es lo mas habitual). Me pueden embargar? Si te pueden embargar pero no te pueden rematar, no la vas a perder en un remate. Qué inconvenientes puede acarrear? El único inconveniente es que no servirá como garantía para nigun crédito, no podrás ser garante ni hipotecar esa casa, salvo que a efectos de realizar ese acto levantes el bien de familia. En nuestra opinión sinceramente es más que un descuido no hacer este trámite. Pierdan un par de mañanas, duerman tranquilos el resto de las noches.
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SOCIEDADES COMERCIALES. QUE SON . PARA QUE SIRVEN.

Dos personas o mas se juntan y resuelven emprender un  proyecto juntos, la idea es generar ganancias y repartirlas entre si, y eventualmente hacer juntos frente a las pérdidas que pudieran sufrir. Esa es una sociedad.

Ahora bien, mi vecina y yo decidimos cocinar empanadas, comprar los ingredientes, venderlas y repartirnos los beneficios. Es una sociedad comercial? Claro que lo es, solo que no hay contrato por escrito, ni esta inscripta en ningún registro y si bien puede llamarse la Empanada Perfecta, la Empanada Perfecta no es una persona diferente a mí y a mi vecina. O sea La Empanada Perfecta es un nombre que usamos mi vecina y yo, pero no es algo con vida propia.

Ahora supongamos que la Empanada Perfecta crece mucho, contratamos cocineros, ayudantes, gente que haga el delivery, celebramos contratos de locación, en ese caso, es conveniente celebrar un contrato por escrito, con todas las cláusulas que hagan a la convivencia en sociedad, su objeto, su disolución, sus autoridades. Por que? Supongamos que mi vecina es soltera y tiene un novio buenísimo y un día lo cambia por otro metiche que quiere dirigir todo. Cómo ponemos freno a esta situación, de quien son los clientes, a quien responde el cocinero y el resto del plantel, quien aparece alquilando el local. En general la Afip exige en el caso de Sociedades de Hecho un cuit conjunto, con eso no habría problema, pero el resto mejor dejarlo por escrito.

Ahora , si yo quiero que mi sociedad sea una persona distinta de mi vecina y mía, que pueda sacar créditos en el Banco, que dado el extremo que nos vaya muy mal responda sólo con su patrimonio y no con el de sus componentes tendremos que hacerla persona. Para eso adoptaremos algunas de las formas que la ley nos da. Las más comunes y usadas. La SRL y la S.A. La S.A. es complicada en su funcionamiento, cara de constituir y cara de mantener.Esta pensada para proyectos que necesiten de mayor capital. La SRL es mucho más simple pero también tiene algunos requisitos contables a cumplir. En  cuanto a su constitución se puede hacer por un contrato entre partes con firmas autenticadas ante escribano y con la intervención de un profesional abogado o contador en 5 días la tienen inscripta en el Registro Público de Comercio.

Consejo: aunque no hagan una SRL , sólo una sociedad de hecho pongan sus condiciones por escrito, toda sociedad va bien mientras va bien. Cuando hay conflicto es mejor tener de antemano prevista la forma de resolverlo.

INMUEBLE SE ALQUILA

Atentos al pedido de una joven seguidora, respondemos en negrita a su pregunta y ampliamos el tema.
Esperamos  les sea de utilidad.

El contrato generalmente llamado de alquiler se llama técnicamente CONTRATO DE LOCACION DE INMUEBLES URBANOS.

Quien da en alquiler, el propietario , es el locador. Quien lo alquila el locatario o inquilino.

Si bien la ley no prescribe específicamente la forma escrita, es obvio que es lo más indicado. Alli se hará constar el precio, si bien la ley prohibe la indexación, el hecho que existe una fuerte inflación ha llevado  a que se acepte jurisprudencialmente una suba que fue primero anual y ahora es semestral de un x porcentaje que las partes pueden fijar de antemano para evitar conflictos. En la Pcia. De Bs. As. y otras juridicciones recuerden que estos contratos deben ser sellados. Si presentan el contrato  a juicio y no está sellado los multarán muy severamente.

El precio del alquiler se paga normalmente por adelantado del 1 al dia X de cada mes, lo que Uds. dispongan. Dos pagos atrasados habilitan la via ejecutiva de cobro de alquileres. En el contrato se ponen otras cláusulas como quien se hace cargo de los daños ,las mejoras, los arreglos, estado del inmueble,  si se admiten o no mascotas, el destino de la unidad, si es comercial o vivienda, y por supuesto el plazo.

EL PLAZO.

El plazo esta puesto por la ley a favor del inquilino y no puede dejarse de lado por acuerdo de partes. No se pueden hacer alquileres por plazos menores a los que dice la ley salvo excepciones, pero los que son para vivienda o comercio permanente tienen como mínimo una duración de dos años en el primer caso y de tres en el segundo. Transcurridos 6 meses , el inquilino  puede rescindir el contrato mediante notificación fehaciente.( carta documento, telegrama con copia)  El locador debe esperar al cumplimiento del plazo para decidir recuperar el inmueble. Una vez transcurrido el plazo el inquilino debe abandonar el lugar, si permanece sin consentimiento el propietario puede iniciarle acción de desalojo y cobrarle los daños y perjuicios que le causaren. El hecho que el inquilino permanezca en el lugar pagando el alquiler, aún cuando fuere mayor su importe no implica renovación de contrato, asi que pierde el derecho del plazo y el locador puede pedirle que se vaya cuando quiera.  Por eso si tienen un locador que para ponerse en mejor situación de “ negociar” un alquiler no les dice si renueva o no, por las dudas vayan buscando otro inmueble. Será una carta en la mano a la hora de gestionar la renovación. Un locador de buena fe les dirá al menos dos meses antes que condiciones pretende para la renovación, pero a veces no sucede y no hay nada que pueda hacerse.

LA GARANTIA:

Si el inquilino no paga el alquiler tenemos al garante que es quien respondera por el. La garantía subsiste hasta el vencimiento del plazo, una vez vencido el plazo de alquiler el garante queda desligado de sus obligaciones ( esta es una importantisima reforma que se introdujo hace unos años al codigo civil). El garante normalmente será propietario, pero ojo, lo más importante es que el garante sea solvente. Tener una casita no implica solvencia. Seleccionar a un buen inquilino requiere precaucion, ojo, y un gran grado de buena suerte. Hay inquilinos magníficos aunque no tengan garantia y otros que presentan de todo y terminan siendo un clavo en el zapato.  Cómo saber si una garantia es comprada? Pidanle a su corredor inmobiliario que además de un dominio del inmueble pida un certificado que da el Registro de la Propiedad en donde consta cuantas veces fue solicitado un dominio sobre el mismo inmueble. Les evitará sorpresas desagradables. Un garante que acredite un buen sueldo es además aconsejable. Y si pueden verificarlo yendo a la casa del mismo o al lugar donde dice trabajar también se ahorrarán problemas.

Un buen propietario es aquel que conoce por experiencia el valor que tiene un buen inquilino y cuando lo reconozca hará todo lo posible para no dejarlo ir, estando atento a sus necesidades e inconvenientes. Siempre  es mejor cobrar menos pero estar seguro que estamos tratando  con personas cumplidoras y correctas. No se olviden que uds.entablarán una relación que perdurará en el tiempo ya sean propietarios o inquilinos, asi que debe tratarse de una relación lo más tranquila posible.

Gastos y expensas.

Por lo general se ponen a cargo del inquilino ( disminuyendo el alquiler).No les recomiendo hacer distinción entre ordinarias y extraordinarias porque no es facil descifrar cual es cual y se presta a controversias.

Al inquilino le aconsejo que no solo pida el recibo de las últimas expensas sino  una liquidación de las mismas. Ahí podra constatar la situación financiera del consorcio y evitara sorpresas ante la subita subida de la expensas en caso que el consorcio este en rojo, con juicios pendientes, etc.

Como siempre queda mucho por decir, pero bueno, para cualquier inquietud estamos a vuestra disposición.

La llamada jubilacion del ama de casa.

A ver si ponemos un poco de luz en este tema tan intrincado que ni siquiera existe. Asi es, no existe ni nunca existió " una moratoria para las amas de casa".
Pero cómo, si mi cuñada se jubiló a los 60 años, jamás trabajó de nada  y el marido tiene un montón de plata ?.
Pero cómo si mi vecina se jubiló y es viuda? Por que ahora las viudas no pueden acceder a este beneficio.
que pasó se derogó "la jubilación del ama de casa".? Por qué ellas si pudieron y yo que la necesito no puedo? ay amigas y amigos, porque muchisimos  hombres se incluyeron en esto , estar en el tiempo y el lugar indicado, les suena?

Toda esta  cuestión semántica comienza cuando Sergio Massa a la sazón director a la Anses hablando de una ley que incluía una moratoria muy blanda expresó :  " Y AHORA SE VAN A PODER JUBILAR HASTA LAS AMAS DE CASA."
En realidad se trató de un par de leyes que permiten  entre otras cosas  a los autònomos que teniendo la edad para jubilarse y no reuniendo los 30 años de aportes puedan  hacerlo mediante esta moratoria. Otra ley amplió incluso dando la posibilidad a cualquiera  que estuviese o no  inscripto como autónomo para aprovechar esta moratoria , con intereses muy bajos y que tiene la posibilidad de ser pagada hasta 60 cuotas, pagadera sólo la primera y el resto descontable de los haberes a cobrar.La moratoria incluye  los períodos desde 1955 a 1994.  Además daba otras ventajas como hasta 7 años de declarar bajo juramento que se había laborado sin tener que probarlo y  aún subsiste un importante descuento si se excede la edad de 60 años. Se jubilaron muchisimas señoras, la mas viejita de mis clientas de 95 años y me acabo de enterar que cumplio 100.
Hasta ahi lo bueno. Pero hubo abusos, empezaron a solicitar jubilaciones gente radicada en el exterior y cantidad de viudas con muy buenas pensiones, etc. Entonces la Anses limitó el asunto.
1) Por un decreto se impidió que las personas que cobraran pensiones ( por viudez por ejemplo) pudieran utlizar este sistema.
2) A medida que pasó el tiempo, piensen que esto sale en el 2005, las mujeres no les alcanzaba el plazo de la moratoria que va del 55 al 94 debían declarar un trabajo posterior. Se utilizó durante un tiempo declarar y pagar como trabajadora en servicio doméstico para completar los años, pero también hubo grandes abusos, asi que la Anses ahora verifica muy bien que esto sea realmente asi.
O sea ahora no puedo entrar en esta moratoria.? Depende. Depende de tu edad. Depende de tus aportes. No puedo hacer una explicación en  general. Hay que analizar cada tema en particular. Pero, efectivamente la cosa se complicó, si bien hay algunas excepciones, en el caso de las viudas hay formas de incluirlas, ahora ya no es tan facil como lo era entonces.
Bueno me conformo con que hayan entendido un poquito más de que se trata el asunto. Y esto es muy cambiante, no se angustien a futuro. Cuando les llegue la edad se verá  como se soluciona o tal vez existan nuevas normativas inclusoras. Gracias por leernos.

CUANDO ME JUBILO?

Vamos a comenzar a tratar un tema que nos piden mucho y es entendible porque falte más  o falte menos a todos ,si tenemos suerte, nos llega la edad de jubilarnos. En ese momento deberemos  acreditar una serie de requisitos para obtener   una jubilacion llamada ORDINARIA

En esta primera aproximación a un tema que muta cada dia vamos a lo básico. Una jubilación standard, sabemos que hay jubilaciones de privilegio, algunas por razones muy lógicas , otras no tanto ,pero no es el tema a tratar,  y no se si sabian pero hay jubilaciónes agravadas. ( como las de las Cajas de Profesionales que requieren más años de aportes y mayor edad a las mujeres, si , esa es nuestra suerte amigos, una jubilación anti-previlegiada,  yo también lo lamento gracias, desligo a mi colega la Dra.Vladimirsky de este comentario que pongo enteramente a mi cargo.).

Bueno , el régimen básico común de la JUBILACION ORDINARIA, tambien llamada por Vejez, tèrmino que aca no usamos,   requiere: ( al momento de esta nota 5 de julio de 2011)

Para las mujeres tener 60 años de edad ( aunque el trámite puede iniciarse 120 dias  antes para justamente que este listo al cumplir la edad)

Para los hombres 65 años ( igual aclaración que lo anterior)

30 años trabajados y con   aportes tanto sea como autónomos como en relación de dependencia. Esto es igual tambien para hombres y mujeres.

Qué debemos guardar para cuando llegue el momento.?  Si están en relacion de dependencia y son prolijos, cada vez que cambiaron de lugar de trabajo seguramente pidieron un certificado de trabajo. Ahí la empleadora hace constar todos los aportes que realizó y uds se quedan tranquilos que tienen todo en regla. Si no lo hicieron seguramente guardaron los recibos de sueldo. Con esa documentación ya podemos comenzar a armar nuestra carpetita para el trámite.

Si son autónomos y son muy prolijitos seguramente tendrán los comprobantes de impuestos de los 30 años en que ejercieron como autónomos y los respectivos aportes que fueron haciendo a la caja.

Que pasa si no fuimos tan prolijos?, eso amigos, es otro tema. Todo es subsanable, algunos acuden a las moratorias, otros pueden utilizar la declaracion jurada, otros tienen que comprar periodos, o en muchos casos los aportes figuran registrados ( después de 1994) en las bases de datos, con lo cual la acreditacion se facilita mucho. Pero como todo en la vida en el Derecho es mejor prevenir que curar asi que guarden todo lo relativo a su vida laboral, todo llega¡¡¡¡

LLEGARON LAS EXPENSAS¡¡¡¡¡¡

Cuando nunca se ha vivido en un departamento sometido al régimen de propiedad horizontal uno desconoce la existencia de varias cosas. Ni bien llegamos nos vamos a encontrar con una serie de personas , si son propietarios ( no inquilinos ni ocupantes) de sus respectivos departamentos esta gente formarán un colectivo que se llama CONSORCIO. Como ya dijimos antes en una propiedad horizontal hay  partes que son propias y otras que son comunes. Esas partes comunes no nos pertenecen a nosotros, sino al consorcio,del cual a su vez  también formamos parte. Los servicios comunes ( el ascensor, el portero, la calefacción central, entre otros ) , el cuidado y mantenimiento de las partes comunes ( pintura de paredes,reparacion de caños pluviales,  muebles en el hall de entrada, entre otros) y servicios que la ley pone a cargo del consorcio ( extintores para incendios, pólizas por incendios entre otros ) están a cargo del Consorcio. El consorcio es administrado por una o varias personas que han sido designado-as en Asamblea por el Consorcio ( ya veremos las Asambleas y las mayorías cuando tratemos Asambleas) que se llama justamente Administrador-a y cuya funcion fundamental es recaudar los fondos necesarios para que el Consorcio pueda hacer frente a estos gastos comunes que hemos mencionado. Esos fondos que se pagan mensualmente son proporcionales a la superficie de cada departamento. Si el edificio mide 1000m2 y mi dpto. mide 60 m2 pagare  el 6 por ciento del total de las  expensas. Fíjense un dato interesante antes de elegir la compra de una propiedad. A mayor cantidad de departamentos y mayor sea el edificio menos expensas tendré que pagar.. Hasta acá todo es paz y armonia. Pero la vida en una propiedad horizontal es como convivir con una gran familia, a la que por supuesto no elegimos y a veces se suscitan algunos problemitas. Justamente para resolverlos habrá que convocar a una Asamblea.

Lo vemos la proxima , mientras tanto los dejamos en compania de los consorcistas .....

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