ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS. (FIGURITAS DIFICILES).

Hasta hace poco mas de un año la tarea de administrador de Consorcio era una tarea prácticamente desregulada ( solo unos pocos artículos de la ley de Propiedad Horizontal ) y que podia ser realizada por cualquier persona con titulo universitario , alguna carrera terciaria o simplemente algun conocimiento de contabilidad y de construcciones. A la fecha esta actividad se ha "profesionalizado". El administrador, quien es quien tiene nada menos que la representación legal del consorcio ,es decir ante la ley sus actos son los actos del consorcio, debe reunir una serie de características y esta sujeto a importantes controles periodicos. Esto es muy saludable ya que entre muchas de sus funciones además de recaudar las expensas, existen tareas que hacen a la seguridad de quienes viven bajo el regimen de Propiedad Horizontal. Todos tenemos que tener la tranquilidad que estamos cubiertos en caso de siniestros mediante la contratación de los correspondientes seguros de incendios, que los empleados que tenga el consorcio reciban no sólo sus remuneraciones sino que los aportes y contribuciones sobre los sueldos sean realizados en tiempo y forma. La renovación de los matafuegos es otro punto importantisimo que debe ser controlado. Qué lego puede afirmar si un matafuegos fue efectivamente recargado? Es asi como nace el Registro de Administradores de Consorcios. Todos los administradores que pretendan percibir una remuneración por sus tareas ( solo queda fuera el vecino que acepte trabajar  ad honorem , es decir sin paga) debe estar inscripto, pagar su monotributo y rendir un curso que lo habilita como tal. Además deben realizar anualmente declaraciones juradas dando cuenta del estricto cumplimiento de los deberes que la ley les impone.
Concejo de Administracion: suele estar conformado por un numero impar de propietarios. Su función es controlar al administrador y servir de vínculo entre el copropietario y el mismo. Además en forma extraordinaria puede asumir el control del edificio en caso de ausencia del administrador por muerte, enfermedad, renuncia. Ojo, por más importante que pueda sentirse su vecina -o por integrar el Concejo no se olviden que su única función es de vigilancia , el único órgano supremo y al que corresponde tomar todas las medidas importantes del edificio es la Asamblea de Copropietarios.  Hablamos ya de la Asamblea?, bueno nos queda para la próxima.



Datos utiles extraidos en forma textual de la pagina oficial del Registro de Administradores de Consorcios que provee de links imprescindibles y se los ofrecemos tal como ellos lo incluyen.


"El Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal atiende al público lunes a viernes de 10 a 14 h en su sede ubicada en la calle Patricias Argentinas 277 , PB. gestiones de administradores, 1er piso: atención y asesoramiento para consorcistas.
Los interesados pueden realizar consultas al 4958-6504 o vía correo electrónico. Para obtener información sobre los seguros obligatorios que debe declarar el Administrador comuníquese con la línea 4982-2707 o envíe un correo electrónico haciendo clic aquí."

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VIOLENCIA DE GENERO. QUE HACER. PARTE II

 segunda parte:

Si la ley es un mínimo de  moral generalmente aceptada hoy por hoy consideramos que la agresión de género es una conducta indeseable. Se ha evolucionado a tal punto que aún debemos acotar que siendo de carácter excepcional la violencia de género no excluye  la agresión  hacia un hombre. De todas formas estadísticamente estas son excepciones. Cuando se piensa en violencia de género se piensa en el maltrato hacia la mujer,  porque eso es lo que ha ocurrido siempre si bien recientemente se han esbozado normas para combatir este flagelo. 

Ya hablamos que la violencia de género es abarcativa no solo del ámbito familiar sino que se da en distintos ámbitos. El laboral, el mediático ( la reducción de la mujer a objeto sexual en revistas, televisión etc). Siendo el tema tan extenso y dado lo acotado de nuestro espacio vamos a focalizar esta nota en la VIOLENCIA EN EL AMBITO DOMESTICO.

Como la ha definido el Consejo de Europa la violencia domestica ”es toda acción u omisión cometida en el seno de la familia por uno de sus miembros que menoscaba la vida o la integridad física o psicológica o incluso la libertad de otro de los miembros de la misma familia, que causa un serio daño al desarrollo de su personalidad”. ( observemos que la definición no aclara  si se es hombre, mujer o niño).

Las primeras pautas legislativas la dan las Convenciones Internacionales,  que intentan erradicar prejuicios y practicas basados en la superioridad de cualquiera de los sexos a mediados del siglo pasado.

En el ámbito de la Ciudad de Bs.As. rige la ley nacional 26.485 y la ley 24.417. En la Provincia de Bs. As la ley 12.569. Si bien la Constitución de la Ciudad Autónoma  Bs. As. prevé la creación de Tribunales de Vecindad con competencia entre otras para la prevención de la violencia familiar, esto no se ha realizado, así que será competente el juez que corresponda al tipo de violencia ejercida.  Entonces , si lo es en el ámbito familiar lo será en la Ciudad de Bs As,  el Juez Nacional en lo Civil,  o el Tribunal de Familia o Juzgado de Paz con competencia en el tema, en Pcia de Bs.As.  El proceso es sumarísimo y gratuito, pudiéndose dictar en cualquier etapa del proceso medidas preventivas urgentes.

Quien puede denunciar:  tanto las ley provincial 12.569 como la ley nacional 26.485 establecen un concepto ampliado de familia,  extendiéndola no solo a la unión de pareja y su descendencia, sino incluso a los novios, ascendientes y descendientes en cualquier grado ( abuelos, nietos) colaterales (hermanos, tíos, sobrinos), hijos de parejas. También se incluyen relaciones terminadas no siendo requisito la convivencia .

Como se denuncia: en forma escrita o verbal ante la autoridad correspondiente. La primer presentación puede ser hecha sin abogado.

El juez toma una serie de medidas: a) exclusión del hogar del presunto autor de la violencia, B)  prohibición de acceso al hogar y acercamiento a cualquier ámbito donde se encontrara la víctima,  c) orden de reintegro y restitución de objetos personales, d) reintegrar la victima  al hogar si esta fue obligada a retirarse, e) si hay menores fijar alimentos provisorios, f) disponer el inventario de los bienes gananciales, g) prohibición del agresor de comprar armas. La ley establece además una mediación. Luego se hace un diagnóstico y se señala un camino a seguir según sea el caso. Una vez tomadas estas medidas se agota la intervención judicial. No obstante con esto el procedimiento no termina. El agresor de acuerdo sea su motivación deberá seguir algún tratamiento o de desintoxicación, o psiquiátrico, psicólogico, etc. Si fracasan estos tratamientos se ha estudiado la posibilidad de alguna medida conminatoria como multas, pero eso excede al ámbito de esta ley. Así que las sanciones vendrán por parte del juez penal de acuerdo si ha habido lesiones en distintos grados, amenazas, etc.  Para el Juez Civil (de Familia o de Faltas) se agota su intervención con la toma de estas medidas que señalamos. Resumiendo:  En caso de sufrir violencia acercarse al Juez Civil competente o a la Oficina de Violencia Familiar en el caso de la Ciudad de Bs As o a las Comisarías de la Mujer y Juez de Familia o de Faltas en el ámbito de la provincia de Bs.As.  De haber mediado algún delito intervendrán las autoridades penales correspondientes.

Si bien la legislación es muy pretenciosa en cuanto contempla hogares transitorios, asistencias psicológicas, etc esto no sido todavía implementado. Así que por el momento lo único que se trata de hacer es resguardar a la victima de su victimario. Tema  de difícil solución, cuyo principal remedio en nuestra opinión  no puede ser dado por los jueces: EDUCACION.

    Dra. Mirta Vladimirsky (Tº 30  Fº 321 Colegio Público Abogados de Capital Federal.) cel.1564635098 y  Dra. Claudia Belatti ( Tº 34   Fº 146  Colegio Público Abogados de Capital Federal)  cel. 1536492374 -

VIOLENCIA DE GENERO. UN DRAMA COTIDIANO. PARTE I

Rosa tiene 26 años y 5 hijos. Hace  10 que está con Pedro. El doctor dijo que si tenía otro chico corría riesgo su vida. Pero Pedro vino mimoso, con algunas copas demás ese día, y bueno, le dió el gusto. Ahora esta de 5 meses y reza y espera, reza y espera.

Catalina es una mujer absolutamente tímida e insegura a pesar de tener un nivel intelectual y cultural bastante superior al promedio. Fernando su marido vive insultándola y avergonzándola incluso ante terceros, con comentarios como “no ves que no servís para nada”, “no sabes hacer nada”. Y ella eligió creerle. 

Cecilia, una novel ingeniera agrónoma   se había casado con el soltero mas codiciado de la facultad. El hijo de uno de los mas importantes empresarios ganaderos de la provincia. Mauro regresaba estresado del trabajo y la abofeteaba. La vida juntos se hacia cada vez mas insoportable; decidió huir. Mientras ponía sus valijas en el auto Mauro fuera de si, le tiro dos tiros por la espalda. Murió en el acto.

Tres casos distintos con un denominador común la violencia de género.

Como vemos, se puede dar en cualquier clase social, no es un disparador necesario la bebida, menos aún el horrendo mito que a la mujer le gusta que le peguen, ni el estrés masculino. Puede ejercerse imponiendo   una conducta sexual no deseada por la mujer, un manejo de la psiquis, o llegar hasta la violencia física mas extrema. Los ámbitos son los mas variados. Muy común en el hogar, no se excluye el ámbito laboral o aun el mediático.

La noción de violencia no es objetiva. Varia en tiempo y espacio. A lo largo de la historia , salvo muy raras excepciones la mujer fue considerada por casi todos los pueblos un ser inferior. La subordinación al macho estaba socialmente legitimada, llegando a justificarse castigos severísimos (hasta el homicidio) en caso de desobediencia al esposo.

En la Biblia por dar un ejemplo  se habla de “ mujeres y ganado”, como una misma categoría de seres vivos. Ni que decir de  religiones que aun hoy degradan completamente al sexo femenino, siendo culturalmente aceptado en muchas sociedades.

Si bien con el transcurso del tiempo en occidente la mujer fue ganando posiciones sociales y algunos derechos de propiedad, muy rara vez las mujeres de baja condición social accedían a algún tipo de cultura. Y la falta de cultura conllevaba a su vez a la completa sumisión económica, con lo que el hombre tenía asegurada su mujer como una pertenencia más. A esto agréguese la fisiología propia femenina y su condición de gestadora. Hasta no hace mucho el 50% de las mujeres morían en los partos. Para que preocuparse por esos seres con menos fuerza productiva  y de vida tan  frágil?

Téngase presente que no es hasta mediados del siglo pasado que la mujer empieza a votar. Nuestro país, fue uno de los primeros en que por iniciativa de Eva Perón en 1949 la ley  autoriza el voto femenino. Nuestras abuelas no podían siquiera elegir a sus gobernantes. Hacemos todo este prolegómeno para dar explicación al fenómeno de por que resulta tan difícil tanto para la mujer que es agredida como al hombre agresor aceptar que esto es violencia, esto es inmoral, esto es ilegal . Porque son miles de años de evolución  en este sentido. Y cuanto mas resabios de machismo exista en la sociedad, cuanto menos acceso a la información tenga la mujer mayor posibilidad de no cesar nunca este estado de cosas. El hombre agresor normalmente se arrepiente y pide perdón, la mujer perdona una y mil veces y una y mil veces es agredida y la escalada de violencia es cada vez mas intensa. .Si la ley es un mínimo de  moral generalmente aceptada, hoy por hoy consideramos que esto es muy malo pero aun existe en la mujer cierta reticencia a enfrentar y denunciar a su agresor. Por otro lado una vez tomada la decisión hay que poner a salvo a la mujer. Una medida eficaz es la exclusión del hogar del agresor,  pero hay que asegurarse que el hombre no tenga ningún acercamiento con la mujer porque puede castigarla aún más. De allí que se hayan propuesto hogares transitorios para albergar a la mujer de  bajos recursos y su familia hasta que se encuentre libre de su agresor. Mientras tanto el miedo. CONTINUARA.

LAS REFORMAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Que reformas se pueden hacer en una P.H.? De puertas adentro todas las que quieran siempre y cuando no afecten la estructura del edificio ( un muro maestro por ejemplo no podra demolerse). De puertas afuera la cosa se complica. Aun en las partes de uso propio como los balcones. En la mayoria de los reglamentos de copropiedad, asi como en la ley de P.H. cualquiera reforma en una parte común o aún de uso propio  que afecte la fachada del edificio debe ser autorizada por la unanimidad del consorcio. Es decir si hay uno solo que se oponga la reforma no se hace. Esto se da generalmente con los espacios exteriores. Puedo techar un patio si es de uso propio.? Puedo hacer un cerramiento en mi balcón.? No no puedo, tengo que convocar a asamblea y pedir la autorizacion de la totalidad de los consorcistas. Por que es esto?  El arquitecto al diseñar el edificio probablemente evaluo que ese patio que nosotros usamos en realidad tambien sirve de aire y luz para los consorcistas de los pisos superiores. Ese balcon con un cerramiento hara que la fachada del edficio cambie, seguramente se afee o tal vez no , pero definitivamente no será igual al resto, además de entorpecer la visual a los vecinos linderos a nuestro departamento. Hasta aca la ley. Ahora bien, Uds . me dirán pero si yo veo que hay montones de balcones con  cerramientos. Como todo en la vida, si pasa, pasa. Si nadie se queja lo mas seguro es que quede como un hecho consumado. De todas formas si existe alguna denuncia por parte de alguno , uno solo de los vecinos ante la municipalidad esta los citara en repetidas ocasiones y deberan explicar el por que del cerramiento. Generalmente todo terminara alli. Lo que si  o si la municipalidad tiene en cuenta es que no exista un peso desmedido en el balcon. Esta precaucion debe tenerse muy presente. Si se hace un cerramiento para llenarlo de muebles la Municipalidad debe intervenir inmediatamente . Si hay algun derrumbe  el primer responsable es el consorcio, despues se deslindara responsabilidad en el propietario, pero deben advertir al propietario en infraccion que solucione el tema. ( Lo mismo si no hay cerramiento pero por ejemplo posee maceteros pesados o plantas muy grandes)En cuanto a los patios de aire y luz, si se cierran y eso ocasiona perjuicio a los vecinos, estos podran iniciar acciones judiciales, asi que mejor evitarse dolores de cabeza.  Traten si es necesario de poner alguna superficie facilmente removible como un toldo que se abre y cierra, nunca, jamas  construir con ladrillos o en forma definitiva sobre un patio de aire y luz. Es raro que la justicia ordene demoler una obra nueva, pero nunca se sabe. Como verán el tema es confuso porque la ley establece algo que en la practica no se cumple. La jurisprudencia va en busqueda de una solucion y no hay un parametro concreto. Mi consejo si no quieren tener problemas con los vecinos no hagan ningun tipo de cerramientos. Si insisten en hacerlo sin autorizacion  y bueno sabran que si alguien los denuncia tendrán como mínimo que sortear una serie de molestias. Suerte¡¡¡¡

La cesion de derechos hereditarios.(cuando aclarar oscurece)

 

Esta institución generalmente la usabamos los abogados en casos muy particulares. Por ejemplo muere el conyuge de 85 años y sigue en vida el otro de 88, por poner una edad elevada. Si estamos haciendo el tramite sucesorio de uno de ellos , se le aconsejaba al otro conyuge que de tener hijos el fallecido el conyuge sobreviviente haga una cesion de su parte en la herencia a favor de sus hijos. La propiedad queda a nombre de los hijos y no hay que reabrirla en caso de que por una cuestion biologica a los pocos años fallezca el sobreviviente. Toda regla tiene su excepcion. Por supuesto nadie esta exento de morirse antes que su anciano padre, pero en reglas generales esta opcion ahorraba tiempo y dinero.

No quiero tirarme en contra a los colegas escribanos , pero un poco por consejo de ellos esta practica se extendio a personas que no son ni muy ancianas, ni estan enfermas e incluso se utiliza para dejar bienes a personas que no son hijos ( a los que supuestamente se los conoce bien y se les tiene confianza) sino a sobrinos, etc. La cesion evita la sucesion porque la propiedad pasa al cederse a nombre del que se indique. La persona no debe abandonar la propiedad ni las rentas que esta produzca ya que se hace lo que se llama reserva de usufructo. Ahora bien. La propiedad ya no es mas de su titular, por mas reserva que haya. Si la persona se arrepiente, se vuelve a casar, quiere vender la propiedad e irse a viajar por el mundo, sacar una hipoteca para ayudar a algun otro hijo, darla en garantia ,  EL DUEÑO ES OTRO. Esta   reflexion la estuve haciendo porque es muy comun que personas de 60 años y aun menos vengan con “ para dejar todo facil a mis hijos”. Queridos amigos, Uds. estan vivos. Sus hijos ya sabran como solucionar sus temas. Si no tienen hijos y quieren dejarlo a un heredero no forzoso, como vimos en el caso anterior la forma adecuada es el testamento. NO LA CESION, que repito es util pero debe ser aplicada en casos particularisimos, no extenderla como la gran panacea, porque no lo es. Y no hablo porque comercialmente nos perjudique, hablo porque he visto que sucede después de poner el gancho. A llorar amargamente si la cosa no sale bien. Como esto es derecho preventivo: abran los ojos y cierren el puño y no firmen, la casa es de Uds. mientras vivan y uds. disponen de ella como se les de la gana. Disfruten lavida
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Quien hereda al tio solteron? Herederos no forzosos.

Ya hemos  hablado en el mes de julio de los herederos forzosos y por representación en la nota Quienes me suceden?. Ahora voy a intentar aclarar un tema  en el que en general noto cierta confusion. Que pasa cuando no hay herederos forzosos? Ya habiamos dicho que estos son los ascendientes y los descendientes del fallecido ( hijos, nietos, padres, abuelos) y el conyuge si es casado. Nuestro sistema legal no deja a la persona disponer de sus bienes y darlos en herencia a terceros si tiene herederos forzosos. Ahora bien, siempre existe la posibilidad del viejo y querido tio soltero y sin hijos. Concretamente si una persona fallece y no tiene conyuge o porque nunca se caso o porque este fallecio y no tiene padres ,ni abuelos, ni hijos , ni nietos. Quien lo hereda?. La respuesta es: el que el mismo designe. Es decir si la persona se toma el trabajo de hacer un testamento, que puede ser algo muy formal como una escritura publica ante escribano o un simple papel con su firma ( procedimiento no muy seguro que no recomiendo) , puede designar heredero a quien le plazca sea de su familia o no. Ahora bien como la mayoria de las veces la persona fallece sin testar ( ab intestato) la ley presume que heredan en el siguiente orden. ( hay una razon para establecer el orden pero es complicar el tema, esta en relacion de los grados de parentesco pero tendria que dar una amplia explicación asi que simplemente tenganme fe en que esto es asi).  Si tiene hermanos, los hermanos. Si tiene tios y-o sobrinos  los tios y-o sobrinos. A falta de ellos heredan los primos. Estos son los colaterales que tienen derecho a heredar pero siempre que no se haya designado OTRO HEREDERO VOLUNTARIAMENTE.  Incluso una persona con 3 sobrinos puede disponer que herede uno solo, el que mas le gusta. Porque un sobrino NO ES HEREDERO FORZOSO. Esta regla no se aplica a los hijos. Si tengo tres hijos, heredan los tres en partes iguales. PORQUE SON HEREDEROS FORZOSOS. Espero haber aclarado un poco la cosa. Y ojala encuentren algun tio soltero por ahí. Yo no encontre nunca ninguno. Hasta la proxima

CUANDO NUESTROS PADRES LLEGAN A LA ANCIANIDAD.

Muchos no hemos tenido la suerte de ver envejecer a nuestros padres ,que ellos nos acompañaran largos años y compartieran con nosotros  las alegrias y penas  de nuestras vidas.
Para aquellos que si tuvieron esa fortuna muchas veces el hecho que sus padres se vuelvan ancianos y particularmente económicamente dependientes ( cosa harto común en un mundo, ya no sólo en el  país donde la ancianidad es el primer sector en ser postergado por el Estado: no vota, no se reproduce, en reglas generales superó la voracidad consumista) representa un problema. Los hijos tienen el deber de alimentar a sus padres? Si obviamente. Que se entiende por alimentos?. No solo darles de comer. Proveerles de vestimenta, vivienda, salud, todo lo necesario para  asegurarles un mínimo de dignidad de vida. Si bien hay muchos casos en que los hermanos colaboran en forma pareja, es nuestra experiencia más reiterada que uno o dos se hacen cargo de mamá y papá y el resto aparece eventualmente a reclamar su parte en la herencia. Entonces la pregunta que hemos respondido una y otra vez. "Dra. yo solo-a me hice cargo de mi madre-padre y mi-s hermano-s jamas aparecieron, tienen derecho a heredar la misma parte que yo o puedo descontar mis gastos alimentarios para con mis padres?". Amigos lectores. Los alimentos se deben desde el momento en que uno intima al otro  a prestarlos. Si yo de mi bolsillo y sin chistar alimento solo a mis padres y NO HAGO UNA INTIMACION FEHACIENTE A MIS HERMANOS A QUE ME ASISTAN EN ESA OBLIGACION QUE LA LEY NOS IMPONE A TODOS  despues no hay derecho a ningún tipo de compensación. Yo no se que es pelearse con un hermano-a, debe ser algo muy triste, pero esa es la situación. Uds. deciden si prestan alimentos sin reclamar a los demás después no hay excusas a la hora de repartir la " casita". A cada uno le toca exactamente la misma parte , haya sido buen o mal hijo. ES VUESTRA ELECCION. Hasta la proxima.